Infiltrazioni alla pavimentazione della balconata aggettante e crollo del soffitto del salone sottostante?

Secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo – per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass., Sez. Un., 10/05/2016, n. 9449).

In altre parole perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell’art. 1126 c.c. (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommità di alcuni vani. Discorso diverso è quello che riguarda il balcone aggettante: in tal caso restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio.

E se crolla il soffitto di un appartamento sottostante ad una balconata (non alla sommità del caseggiato), sporgente rispetto ai balconi sottostanti, che funge anche da copertura degli immobili siti ai piani inferiori, chi paga per i danni all’unità immobiliare sottostante? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sentenza n. 2914 del 20 luglio 2022.

Infiltrazioni alla pavimentazione della balconata aggettante e crollo del soffitto del salone sottostante: la vicenda

In un condominio si verificava si verificava il crollo del soffitto del salone di un appartamento.

Successivamente veniva incaricato un tecnico e la causa scatenante del crollo veniva individuata nell’infiltrazione di acqua proveniente dalla pavimentazione della balconata superiore di proprietà di altro condomino.

I proprietari dell’appartamento interessato dal crollo facevano fare i lavori più urgenti e subivano un ulteriore danno perché il conduttore era stato costretto ad abbandonare l’appartamento tempestivamente.

In ogni caso, in considerazione del fatto che la balconata in questione era più profonda dei balconi sottostanti, fungendo da copertura dell’intera ala, gli stessi danneggiati ritenevano responsabili dell’evento non solo il proprietario della balconata ma anche il condominio.

Di conseguenza citava entrambi avanti al Tribunale chiedendo di dichiarare i convenuti responsabili delle infiltrazioni e di condannarli al pagamento dei costi sostenuti, nonché al risarcimento dei danni subiti.

Si costituiva il condominio, il quale negava ogni addebito, ritenendo che, ai sensi dell’art. 1125 c.c., la responsabilità dell’accaduto, e i relativi oneri economici, dovessero essere ripartiti unicamente tra gli attori e il titolare della balconata.

L’inapplicabilità dell’articolo 1125 c.c.

Il Tribunale ha escluso la possibilità di applicare l’articolo 1125 c.c. alla balconata aggettante in questione. Secondo tale norma le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Impermeabilizzazione pavimento balcone

Come precisa il Tribunale non è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dall’art. 1125 in quanto la balconata in questione non funge, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

L’applicabilità dell’articolo 1126 c.c.

Secondo il Tribunale la responsabilità dei danni riscontrati ai soffitti e alle pareti dei locali direttamente sottoposti alla balconata (salone, camera da letto matrimoniale, ripostiglio), va imputata sia al condominio sia al proprietario del balcone-terrazzo, secondo le proporzioni di cui all’art. 1126 c.c.; in particolare, ad avviso dello stesso giudice, nel caso in cui la balconata aggettante (assimilabile ad una terrazza a livello), copra gli appartamenti ai piani inferiori, dei danni al condomino sottostante risponde il proprietario esclusivo del balcone-terrazzo nei limiti di 1/3 , nonché il condominio per i restanti 2/3 (come stabilito dall’art. 1126 c.c.), a meno che non venga allegato e dimostrato che le infiltrazioni siano riconducibili esclusivamente al proprietario (tesi che non è stata dimostrata).

Questa conclusione tiene conto della seguente situazione: il titolare dell’uso esclusivo della balconata è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione, mentre il condominio è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.