Per le spese relative alle parti comuni di un supercondominio, risponde il condomino oppure il condominio?

Con ordinanza emessa in data 22 luglio 2022, n. 22954, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su cinque motivi di censura, rinvienienti da richiesta di provvedimento monitorio da parte di un Supercondominio dinanzi al Tribunale di Verbania, dove il ricorrente chiedeva al giudice adito di emettersi decreto ingiuntivo contro un Condominio per il pagamento della somma di euro 19.103,11, per spese afferenti all’impianto di riscaldamento centralizzato.

Avverso l’emessa ingiunzione, il Condominio proponeva opposizione eccependo il difetto di legittimazione passiva dello stesso, in quanto condòmini del supercondominio erano i singoli partecipanti e non già i Condomìni, poiché privi di personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono, e riteneva, altresì, che il rendiconto su cui era stata basata la pretesa monitori fosse nullo o inesistente, in quanto non recava alcuno dei requisiti per individuare i debitori.

Si costituiva il Supercondominio il quale pur riconoscendo che il Condominio non ha alcuna autonoma personalità giuridica, sosteneva che però esso sarebbe spettata la rappresentanza attiva e passiva dei singoli condomini.

Il giudice di prime cure, con sentenza n. 199/2016, depositata il 15 aprile 2016, respingeva l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo opposto, rilevando che ai Condomìni costituiti nel Supercondominio sarebbe spettata la legittimazione passiva, in quanto dotati di soggettività giuridica.

Quanto all’asserita invalidità del rendiconto, il Tribunale evidenziava che la prova del credito opposto era supportata dai verbali approvati dall’assemblea del supercondominio, le cui determinazioni non erano state oggetto di impugnazione.

Avverso tale pronuncia l’appellante-Condominio proponevano gravame innanzi alla Corte d’Appello di Torino, e con ordinanza depositata il 19 ottobre 2016, dichiarava l’inammissibilità dell’appello, non avendo una ragionevole probabilità di essere accolto, ritenendo che, pur essendo la disciplina applicabile in materia di Supercondominio quella del condominio degli edifici, il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto dall’amministratore del condominio, quale rappresentante in giudizio di tutti i condomini.

Per l’effetto, sarebbe stato compito dell’amministratore provvedere alla ripartizione delle spese tra i condòmini del condominio destinatario dell’ingiunzione.

Negava, poi, che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo potessero essere affrontate le contestazioni avverso il rendiconto, non essendo stata impugnata la relativa delibera di approvazione.

Avverso la decisione del Tribunale di Verbania, il Condominio proponeva ricorso in cassazione adducendo cinque motivi di censura. Resisteva l’appellato-Supercondominio con controricorso.

I motivi di censura

Con il primo motivo, il ricorrente denunciava, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1117 bis e 1131 c.c., per non avere il Tribunale considerato che l’impianto termino, per cui utilizzo è stato chiesto il pagamento mediante decreto ingiuntivo diretto al Condominio, costituirebbe impianto unitario comune a tutti i condòmini che abitano nei vari edifici, quanti utenti collettivi del servizio di riscaldamento, non già riferibili ai singoli Condomini.

Sul punto si deduceva che la sentenza impugnata avrebbe affermato la legittimazione passiva in capo all’amministratore del condominio, pur ricadendosi nell’ambito di un impianto del supercondominio, su cui il Condominio non poteva vantare alcun diritto, né a titolo negoziale, né per l’insorgenza di un’obbligazione extracontrattuale.

Con il secondo motivo, il ricorrente lamentava, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1117 bis e 1131 c.c, per avere il Tribunale ritenuto che la legittimazione passiva del Condominio potesse giustificarsi in ragione della sua personalità giuridica.

Ne conseguirebbe che, contrariamente a quanto assunto dal Tribunale di Verbania, parti del supercondominio sarebbero i condòmini e non i Condomini, con l’effetto che il decreto ingiuntivo avrebbe dovuto essere emesso nei confronti dei singoli condòmini.

Con il terzo motivo, il ricorrente prospettava, altresì, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 63, primo e secondo comma, disp. att. c.c., quale conseguenza dell’interpretazione delle norme effettuata dal Tribunale di Verbania e successivamente dalla Corte d’appello di Torino.

A riguardo, l’istante osservava che il pagamento per l’utilizzazione dell’impianto di riscaldamento avrebbe dovuto essere richiesti ai singoli condòmini, previa verifica dell’elenco dei condòmini inadempienti e consentendo ai condòmini che si erano offerti ad adempiere di eseguire la prestazione di loro spettanza.

Con il quarto motivo, il ricorrente eccepiva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1131 c.c., per carenza di legittimazione del Condominio ingiunto con riguardo alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini del Supercondominio.

In ordine a tale aspetto, il ricorrente evidenziava che l’amministratore del condominio rappresenterebbe i condòmini nei rapporti con i terzi (eventualmente anche con il supercondominio) nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, ma non nei rapporti che i singoli condomini possano direttamente intrattenere con tali terzi.

Con il quinto motivo, il ricorrente eccepiva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 bis, 1135, primo comma, n. 3 e 1137 c.c., per l’asserita nullità o inesistenza del rendiconto posto a fondamento dell’opposto decreto.

Le censure di cui ai motivi primo, terzo e quarto venivano esaminate congiuntamente, in quanto avvinte da palesi ragioni di connessione, e segnatamente, dal tema comune inerente alla legittimazione passiva dei condomini a fronte della sostituzione di un supercondominio.

Fondatezza del ricorso: principio della Suprema Corte

Secondo gli ermellini il primo, terzo e quarto motivo di ricorso sono fondati, ed esaminati congiuntamente, in virtù di connessione, poiché afferente il tema comune inerente alla legittimazione passiva dei condòmini a fronte di un supercondominio.

In particolare, a fronte della costituzione di un condominio si applica la disciplina del condominio, con la conseguenza che partecipanti ad esso sono i singoli condòmini dei vari edifici e non i Condomìni. Sicchè l’amministratore del supercondominio può agire per il recupero degli oneri condominiali relativi a beni comuni al supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti.

La legittimazione del Condominio non si giustifica neanche in mera rappresentanza dei condòmini di ogni Condominio, poiché l’amministratore del supercondominio può chiedere il pagamento degli oneri ridetti direttamente ai partecipanti e non all’amministratore dei singoli Condomini, in qualità di rappresentante dei condòmini in quel Condominio. Per meglio dire, l’amministratore del condominio rappresenta i condomini nei rapporti con terzi nelle sole controversie che riguardano gli interessi comuni al Condominio, e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condòmini sono partecipanti.

Disciplina del supercondominio

La Cassazione, sull’applicazione al supercondominio della disciplina del condominio, rileva che sorge ipso iure, se il titolo o il regolamento condominiale non disponevano altrimenti, posto che unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti edifici, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, trovano l’applicazione della disciplina del condominio e non della comunione (cfr. Cass. civ. sez. II, sentenza, 10 dicembre 219, n. 32237; Cass. civ. sez. II, sentenza, 14 novembre 2012, n. 19939).

Ne consegue che ai fini della costituzione del supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietà delle unità immobiliari di ciascun Condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti e servizi, ricompresi nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1117 c.c. (es. il viale d’ingresso, l’impianto centrale del riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (Cass. civ. sez. II, sentenza, 15 novembre 2017, n. 27094; Cass. civ. sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332; Cass. civ. sez. II, sentenza 31 gennaio 2008, n. 2305).

Definizione di supercondominio

Secondo la Corte di Cassazione, sicuramente condivisibile, il supercondominio non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i Condomini, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accumunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari ex art. 1117 bis c.c., conclusione che giustifica la definizione della figura anche in termini di Condominio complesso.

Poteri dell’amministratore del supercondominio

Poteri dell’amministratore del supercondominio di chiedere il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai condòmini, rinviene dalle delibere dell’assemblea del supercondominio che hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

Da ciò deriva che, nell’ipotesi in cui la delibera sia relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l’amministratore del supercondominio potrà richiedere l’adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condòmini.

Clausola regolamentare contrattuale contraria.

Va, altresì, evidenziato l’ulteriore precisazione della Suprema Corte in ordine alla nullità della clausola del regolamento contrattuale di condominio, per contrarietà a norme imperative, la quale prevede che l’assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli Condomìni o dei singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio (Cass. civ.sez. II, sentenza, 26 agosto 2013, n. 19558; Cass. civ. sez. II, sentenza 28 settembre 1994, n. 7894).

Dunque, ne consegue, che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i Condomìni, come erroneamente ritenuto dalla sentenza impugnata.

In conclusione, la Suprema Corte accoglieva il primo, terzo e quarto motivo di ricorso, dichiarava assorbiti i rimanenti motivi, cassava in relazione ai motivi accolti, con estensione degli effetti della cassazione all’ordinanza della Corte d’appello di Torino che aveva dichiarato inammissibilità dell’appello e, decidendo nel merito, revocava il decreto ingiuntivo opposto e condannava il contro ricorrente alla refusione, in favore del ricorrente, delle spese di giudizio di primo grado, delle spese di giudizio d’appello e del giudizio di cassazione.