Il condominio ha diritto a un’area da adibire a parcheggio

La Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 916 del 28 luglio 2022, si è espressa su una controversia riguardante la condominialità dell’area antistante alcuni edifici. A parere dell’erede dell’originario proprietario e costruttore dei fabbricati, la suddetta area sarebbe rimasta di sua proprietà esclusiva, non essendo stata ceduta ai condòmini.

Al contrario, parte convenuta chiedeva, in via riconvenzionale, che la stessa area fosse dichiarata comune.

La Corte d’Appello di Catanzaro, nel risolvere la controversia, richiama la legge n. 765/1967 che introdusse per la prima volta il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a favore di tutti i condòmini, non prevista in precedenza.

Approfondiamo la questione e vediamo quando il condominio ha diritto a un’area da adibire a parcheggio.

Parcheggio in condominio: il caso

La figlia dell’originario proprietario del suolo e dei fabbricati che su di esso erano stati fatti erigere conveniva in giudizio uno dei condòmini il quale, attraverso l’apposizione di fioriere, aveva delimitato l’area antistante l’edificio trasformandola di fatto in una sorta di pertinenza della propria abitazione privata.

Si costituiva in giudizio il convenuto, a detta del quale la delimitazione operata mediante la sistemazione di fioriere era stata fatta nell’ambito dello spazio condominiale, col fine di evitare che i proprietari parcheggiassero a ridosso delle mura dell’edificio provocando disagio con le immissioni di esalazioni nocive provenienti dagli scarichi dei veicoli.

Concludeva pertanto di non aver alterato la destinazione del bene comune, ma di avere solo delimitato la strada esistente, impedendone l’uso non conforme.

In via riconvenzionale, poi, il convenuto chiedeva che il giudice accertasse la condominialità dell’area antistante l’edificio che, al contrario, l’attrice rivendicava come propria.

Il primo grado terminava con una sorta di pareggio, in quanto il giudice accoglieva la domanda attorea, ordinando quindi la rimozione delle fioriere, ma allo stesso tempo accoglieva anche la riconvenzionale, accertando la natura condominiale dell’area adibita a parcheggio.

Parcheggio in condominio: i motivi d’appello

Avverso la sentenza del giudice di prime cure promuoveva appello l’attrice, la quale riteneva di aver sufficientemente provato, in primo grado, di essere proprietaria esclusiva (unitamente alla sorella) dell’area antistante il condominio.

Secondo l’appellante, il defunto padre, originario proprietario dell’intera superficie e dei fabbricati poi ceduti, non avrebbe venduto l’area oggetto di contenzioso, riservandola per sé (e, quindi, anche agli eredi).

Parcheggio in condominio: la decisione

La Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 916 del 28 luglio 2022 in commento, ha rigettato il gravame proposto ritenendo condivisibile il percorso logico argomentativo del giudice di primo grado laddove ha riconosciuto, in assenza di un’espressa riserva di proprietà da parte del proprietario del suolo, l’area oggetto di giudizio parte comune dell’edificio condominiale.

Deve innanzitutto essere premesso che in materia di condòmini, e in particolare con riferimento alle nuove costruzioni, il legislatore ha disposto che, a seconda della totale cubatura del fabbricato, deve sussistere un apposito spazio riservato ai parcheggi condominiali.

Tali norme (art. 41 legge n. 1150/1942 e art. 18 legge n. 765/1967) comportano quindi, in capo ai singoli condòmini, un vero e proprio diritto reale d’uso che consiste nella possibilità di utilizzare i suddetti spazi a scopo di parcheggio.

Nel caso di specie, non risulta essere in discussione lo spazio destinato a parcheggio, come peraltro emerge dalla concessione edilizia prodotta, quanto piuttosto l’eccedenza residuata dopo la costruzione dei parcheggi.

Ora, se è pur vero che per i parcheggi realizzati in eccedenza l’originario costruttore può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali aree, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo, è altrettanto vero che sul venditore costruttore grava l’onere non solo di dimostrare l’eccedenza dei posti auto rispetto allo spazio minimo richiesto dall’art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942, ma, altresì, che egli abbia manifestato in modo preciso e circostanziato un’espressa riserva di proprietà sull’eccedenza.

Ebbene, dall’esame della documentazione versata in atti non è stata rinvenuta tale espressa riserva di proprietà. Ecco perché, secondo la Corte d’Appello di Catanzaro, l’area deve ritenersi appartenente al condominio.