Delibera assembleare e limitazione dell’orario di funzionamento dell’impianto ascensore

L’ascensore, salvo prova contraria, è espressamente previsto tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c. n. 3 poiché è destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini: la presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l’uso comune.

Il diritto di godere ed utilizzare le cose e i servizi comuni (tra cui l’ascensore) costituisce, quindi, un vero e proprio diritto soggettivo di ciascun partecipante.

In particolare è sempre consentito ai singoli condomini l’utilizzo dell’ascensore nei limiti dettati dall’art. 1102 c.c., cioè sempre che non ne venga alterata la destinazione e che non sia impedito agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.

L’uso dell’ascensore può essere legittimamente inibito al singolo condomino quando venga accertato che quest’ultimo non ne abbia rispettato la destinazione ovvero abbia impedito agli altri condomini di usarlo nella medesima misura.

Il suo uso, pertanto, in relazione al principio di accessorietà ed in applicazione del principio di cui all’art. 1102 c.c. è consentito a ciascun partecipante in modo pieno ed ampio, nei confini dettati dalla norma.

Naturalmente devono essere rispettare anche quelle clausole contenute nel regolamento di condominio, ove esistente, che vietano usi particolari (ad es., per il trasporto di materiale edilizio o come montacarichi), quando gli stessi risultino dannosi per la conservazione dell’impianto o di ostacolo all’utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini.

Ciò premesso è possibile con delibera assembleare limitare l’orario di funzionamento di detto impianto?

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 12289 del 3 agosto 2022.

Delibera assembleare e limitazione dell’orario di funzionamento dell’impianto ascensore: la vicenda

Due condomini, uno dei quali portatore di handicap, citavano in giudizio il condominio al fine di far dichiarare l’invalidità della delibera assunta dall’assemblea dei condomini nella parte in cui decideva di limitare l’utilizzo dell’ascensore di servizio disattivandolo nell’orario di assenza del portiere; in particolare l’assemblea decideva quanto segue: “i condomini utilizzatori dell’ascensore di servizio lato DX deliberano con il voto favorevole degli interni 9, 14, 20, 27 e 31 e l’astensione degli interni 32 e 26 di mantenere l’attuale orario di funzionamento coincidente con l’orario di apertura della portineria, fatto salvo l’utilizzo continuativo in caso di mancato funzionamento dell’ascensore padronale” – punto 12 dell’o.d.g.

Gli attori – che avevano già richiesto il funzionamento continuativo anche mediante la messa a disposizione di una chiave da poter utilizzare durante le ore di chiusura della portineria – ritenevano che la delibera impugnata avesse violato l’art. 1102 c.c., limitando senza giustificazione l’utilizzo di un bene comune, qual è l’ascensore di servizio lato destro. In ogni caso – ad avviso degli attori – tale delibera, incidendo anche su i “diritti individuali” del singolo condomino avrebbe dovuto essere adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio ovvero di tutti coloro, a tal fine, legittimati.

Per il condominio, invece, la delibera impugnata aveva regolamentato l’uso dell’impianto di servizio; in ogni caso faceva presente che esisteva un ascensore padronale in uso dei condomini per 24 ore al giorno, mentre gli ascensori di servizio posti sui lati della scala centrale (dx e sx) erano adibiti solo per le operazioni di carico e scarico, operazioni che dovevano avvenire sotto il controllo del portiere (anche per garantire la sicurezza dei condomini e delle loro proprietà ed evitare l’ingresso di malintenzionati).

La decisione del Tribunale di Roma

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Secondo lo stesso giudice la deliberazione impugnata limitando l’uso dell’ascensore di servizio nel solo orario di lavoro del portiere (inibendone, pertanto, il funzionamento notturno e festivo) costituisce una vera e propria limitazione illecita all’uso pieno di tale bene comune e, dunque, al diritto soggettivo degli attori, uno dei quali portatore di handicap.

Del resto se non possono essere lesi da delibere dell’assemblea condominiale, adottate a maggioranza, i diritti dei condomini attinenti alle cose comuni, a maggior ragione non possono essere lesi da delibere non adottate all’unanimità i diritti personali del condomino disabile diretti al superamento di ogni forma di discriminazione e disuguaglianza.

Quando si parla di ascensori, infatti, viene in considerazione il principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall’effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati.