Locazione commerciale, disdetta del locatore, silenzio conduttore e indennità di avviamento

In tema di locazione degli immobili per uso commerciale, in caso di cessazione del contratto per volontà del proprietario, la legge prevede un’indennità di avviamento, a favore del conduttore, nella misura minima di 18 mensilità. Al suo versamento è condizionata, persino, l’esecuzione del provvedimento di rilascio.

Quindi, in base a tale circostanza, il locatario può opporsi all’intimazione di sfratto per finita locazione e alla conseguente citazione per la convalida.

È quanto, ad esempio, accaduto in questa vicenda oggetto di un recente pronunciamento della Cassazione. Sto parlando dell’ordinanza n. 20892 del 30 giugno 2022. In tale sede si sono scontrati il proprietario di un locale commerciale e il suo conduttore in relazione alla citata indennità di avviamento.

Secondo la tesi del locatore, questa non era dovuta, visto il sostanziale disinteresse del locatario nella prosecuzione del rapporto contrattuale.

È il caso, però, di approfondire le circostanze di fatto che hanno caratterizzato la vicenda, prima di entrare nel merito giuridico della lite.

Locazione commerciale, disdetta del locatore, silenzio conduttore e indennità di avviamento. Il caso concreto.

In occasione della scadenza di una locazione commerciale, il proprietario dei locali inviava al conduttore la disdetta per impedire un ulteriore rinnovo. Successivamente a tale comunicazione, il locatore, con una diversa missiva, chiedeva al locatario se aveva, comunque, intenzione di proporgli un rinnovo del rapporto.

Non essendoci stata alcuna risposta, scaduto il contratto e verificato che il conduttore non aveva liberato l’immobile, il proprietario avviava lo sfratto per finita locazione dinanzi al competente Tribunale di Nola. In tale sede, il locatario si costituiva proponendo opposizione.

Le ragioni del conduttore stavano nel mancato pagamento dell’indennità di avviamento. Secondo l’opponente, fino a quando la stessa non sarebbe stata pagata, egli avrebbe avuto titolo per restare nel locale commerciale.

Ebbene, l’opposizione, trasformatasi in un procedimento ordinario, era accolta, sancendo il diritto del conduttore alla predetta indennità. La questione non mutava nemmeno a seguito dell’appello proposta dal locatore. Perciò, questi era costretto ad invocare la Corte di Cassazione per trovare il riconoscimento delle proprie ragioni.

Purtroppo per il ricorrente, non evidenziando alcuna illegittimità nella decisione impugnata, gli Ermellini rigettavano il ricorso. La condanna al pagamento delle spese di giudizio era un’ulteriore quanto inevitabile conseguenza per la parte soccombente.

Locazione commerciale e disdetta locatore: si ha diritto all’avviamento?

Il contratto di locazione può perdere efficacia per tante ragioni. Ad esempio, il conduttore può recedere oppure può disdire il rapporto, non essendo interessato alla prosecuzione della propria attività in quei locali.

Può accadere, invece, che il contratto cessi di operare per volontà del locatore. Ad esempio, con regolare disdetta, impedisce che il rapporto si rinnovi.

Ebbene, solo in tal caso, al conduttore spetta un’indennità di avviamento «In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

Disdetta immediata contratto locazione, è possibile?

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma.

L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio (art. 34 legge 392/1978)».

Locazione commerciale e disdetta locatore: il silenzio del conduttore ha valore?

Nel caso in commento, il locatore ha inviato disdetta per una locazione commerciale. Ha quindi, successivamente, chiesto al locatario di chiarire se era, invece, sua intenzione rinnovare il rapporto. Il destinatario non ha fornito alcuna risposta.

Ebbene, tale silenzio poteva essere interpretato come espressione della volontà di voler, a sua volta, risolvere la locazione? Secondo la Cassazione, la risposta è negativa.

Nella vicenda in questione, l’unico fatto giuridico incontestabile era stata la disdetta del locatore, cui derivava l’indennità di avviamento a favore del conduttore. Il fatto che questi fosse stato silente alla sollecitazione del proprietario sulla possibilità di proseguire il rapporto era del tutto irrilevante «il diritto alla indennità di avviamento viene meno quando il recesso– che pure può essere inteso in termini ampi, non necessariamente limitati alla formale disdetta (Cass. 2231 del 1995) – è riferibile alla volontà del conduttore, nel senso che o è dovuto ad una sua iniziativa, oppure alla espressa sua adesione ad un patto di risoluzione (Cass. 14728/ 2001).

È escluso quindi che possa ammettersi disinteresse del conduttore nel caso in cui costui si limiti ad aderire alla richiesta di risoluzione fattagli dal locatore, o non aderisca alle nuove condizioni economiche da costui imposte o pretese (Cass. 22976/ 2016)».

Insomma, per perdere l’indennità di avviamento, deve essere il conduttore a disdire il contratto di locazione. Tale effetto, invece, non si produce nel diverso caso in cui sia stato il proprietario a voler interrompere il rapporto. Questa conclusione non muta nemmeno se il locatore non riceve alcun riscontro alla propria comunicazione e a quelle successive.