Muro condominiale ed appoggio di un gazebo del singolo condomino: quando la costruzione è incontestabile

La costruzione da parte di uno dei condomini di un gazebo nelle parti di proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune, neppure se tale manufatto è stato ancorato al muro perimetrale comune, a condizione che non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.

Del resto, in assenza di finestre o balconi affacciate direttamente sul gazebo, non si potrebbe parlare neppure di una limitazione di aria o luce per gli altri condomini. In caso contrario, però, il gazebo non può incidere negativamente sull’esercizio del diritto di veduta, comportando un ostacolo alla fruizione di aria e luce. Infatti, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare, dalle proprie aperture, la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto (Cass. civ., sez. II, 27/02/2019, n. 5732).

Può sorgere poi il problema decoro architettonico. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma nella decisione del 7 settembre 2022 n. 13069.

Muro condominiale e appoggio di un gazebo del singolo condomino: la vicenda

La proprietaria dell’appartamento al piano terra di un caseggiato ampliava il proprio appartamento installando un gazebo nel giardino di sua proprietà esclusiva appoggiato al muro perimetrale. L’opera era stata autorizzata (all’unanimità) dall’assemblea.

Successivamente, però, la compagine condominiale si rivolgeva al Tribunale per sentirne ordinare, previa la declaratoria di illegittimità delle suddette opere, la demolizione con conseguente condanna alla rimessione in pristino o al risarcimento dei danni o, in via subordinata, per sentirne ordinare l’arretramento nei limiti delle distanze legali; in ogni caso il condominio attore pretendeva la revisione delle tabelle millesimali a spese della convenuta in ragione dell’ampliamento realizzato, con la sua contestuale condanna al pagamento dei maggiori oneri condominiali maturati dalla data del detto ampliamento.

Secondo il condominio il gazebo ed il conseguente ampliamento eseguito determinava un’ingiusta compressione dei diritti dei condomini; non era rispettoso della normativa urbanistica; poggiava sul muro condominiale in violazione delle distanze legali e agevolava l’accesso agli immobili posti ai piani superiori; comprimeva il diritto di veduta e determinava comunque un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio.

La convenuta, tra l’altro, deduceva la carenza di legittimazione d’agire in capo al condominio che con delibera aveva autorizzato l’opera; inoltre evidenziava che legittimato ad agire in ordine alla violazione della servitù di veduta era solo il condomino proprietario dell’appartamento sovrastante il giardino; infine faceva presente che la costruzione non aveva violato l’art. 1102 c.c. o l’art. 1122 c.c. (dovendosi escludere il pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio).

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.

Secondo lo stesso giudice l’opera in questione non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, mentre è imposta esclusivamente la previa comunicazione all’amministratore affinché ne riferisca all’assemblea come prescritto dall’art. 1122, comma 4 c.c.

Nel caso esaminato però l’onere informativo è stato assolto dalla convenuta e la compagine condominiale ha autorizzato la realizzazione del manufatto. Del resto l’opera in questione non ha leso il decoro del caseggiato atteso che, come ha osservato il CTU, la struttura per “la sua spiccata trasparenza e permeabilità visiva non produce fattori di disturbo o nocumento del decoro architettonico del fabbricato, potendosi chiaramente riconoscere in essa per i materiali utilizzati (legno e lastre trasparenti) gli elementi tipici degli spazi a verde ed a giardino”.

Con riferimento poi al pregiudizio alla sicurezza ed alla servitù di veduta per i sovrastanti appartamenti il Tribunale ha rilevato il difetto di legittimazione attiva del condominio attore, ciò in quanto il soggetto eventualmente legittimato ad agire in tutela del diritto si identifica esclusivamente nella persona del condomino che ne beneficia (cioè il proprietario esclusivo dell’appartamento sovrastante il giardino della convenuta).

La nuova opera (che pur ha ampliato l’appartamento della convenuta) non ha neppure alterato per più di 1/5 il valore proporzionale di detta unità immobiliare assegnato dalle tabelle millesimali vigenti (e quindi non è risultata necessaria una revisione delle tabelle). Troppo generica infine l’accusa di violazione delle distanze.