Danni immobile successivamente venduto: a chi spetta il risarcimento?

Può accadere di acquistare un immobile che, in precedenza, abbia subito un danno. Si pensi all’appartamento in condominio che viene venduto mentre c’è in corso una causa per ottenere il risarcimento per le infiltrazioni che provengono dal piano di sopra. In casi del genere, cosa succede? A chi spetta il risarcimento per i danni all’immobile successivamente venduto?

Sul punto si è recentemente espresso il Tribunale di Bolzano con sentenza n. 716 del 15 luglio 2022 che, rifacendosi alle Sezioni Unite del 2016, ha stabilito che il diritto al risarcimento dei danni spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell’evento dannoso. Approfondiamo meglio la questione.

Danni immobile successivamente venduto: il caso

Nel 2018 gli attori acquistavano la proprietà di un’unità immobiliare sita in condominio. Pochi mesi dopo si costituivano nel giudizio di Atp già intrapreso dal precedente proprietario contro il titolare dell’appartamento sito al piano superiore: oggetto del contenzioso erano i danni che l’immobile aveva subito a causa delle infiltrazioni, provenienti da sopra, dovute alla rottura della tubazione dell’impianto di riscaldamento.

Al fine di trovare un componimento bonario della vicenda, gli attori e la convenuta concordavano sul fatto di affidare alla seconda i lavori di ripristino, come da relazione depositata nel citato procedimento di Atp, opere che poi venivano effettivamente ultimate.

Ciononostante, gli attori convenivano in giudizio la proprietaria del piano superiore per chiedere il risarcimento dei danni ulteriori, a loro dire derivanti dai disagi conseguenti al suddetto fenomeno d’infiltrazione.

Controparte si costituiva in giudizio eccependo, tra le altre cose, la carenza di legittimazione attiva dei nuovi proprietari.

Danni immobile successivamente venduto: le tesi contrapposte

In tema di danni all’immobile successivamente alienato si sono registrati, almeno fino al 2016 (anno in cui, come vedremo, sono intervenute le Sezioni unite), due orientamenti diversi:

• una prima tesi riteneva che il diritto di credito “viaggiasse” insieme al diritto di proprietà, con la conseguenza che anche il nuovo titolare potesse chiedere il risarcimento dei danni, anche se questi erano originati da una condotta precedente all’acquisto (ex multis, Cass., sent. n. 21256/2011, secondo cui «l’acquirente di un bene è legittimato ad agire per il risarcimento del danno prodotto da un terzo anteriormente alla vendita in quanto dal perfezionamento del trasferimento consegue la titolarità del diritto di credito anche in mancanza di un’espressa cessione dell’azione ed anche se l’acquirente non era a conoscenza della preesistenza del danno salvo che, nell’ambito dell’autonomia negoziale delle parti, l’azione non sia stata riservata al venditore»);
• altra e più recente tesi ha invece asserito che il diritto di credito ha natura autonoma rispetto a quello di proprietà, sicché rimane in capo a colui che era proprietario del bene al momento dell’evento dannoso (si veda in tal senso Cass., sent. n. 24146/2014, secondo cui «Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.
  

  Ne deriva che il relativo credito risarcitorio, che sorge al momento in cui si verificano i danni (indipendentemente dall’epoca in cui è stata posta in essere la condotta da parte del soggetto agente), non ha carattere ambulatorio in quanto non circola in virtù del trasferimento dell’immobile danneggiato, ma è suscettibile soltanto di apposito e specifico atto di cessione ai sensi dell’articolo 1260 c.c.».

Danni immobile successivamente alienato: l’intervento delle Sezioni unite

Il conflitto tra i due orientamenti è stato risolto direttamente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 2951 del 16 febbraio 2016. In questa pronuncia il Supremo consesso ha deciso di aderire alla tesi della natura autonoma e non accessoria del diritto di credito, stabilendo che «Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell’evento dannoso.

Trattasi di un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario».

Vizi della cosa venduta e danni risarcibili

La successiva giurisprudenza di legittimità si è adeguata a tale orientamento. Ad esempio, affrontando un caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare del condominio, la Cassazione (ord. n. 902 del 17 gennaio 2018) ha ribadito che, in caso di trasferimento del diritto di proprietà di un immobile, il diritto al risarcimento dei danni precedentemente subiti dal bene non segue automaticamente le sorti della proprietà, in quanto diritto di natura personale.

Danni immobile successivamente alienato: la soluzione

Anche il Tribunale di Bolzano, con la sentenza n. 716 del 15 luglio 2022 in commento, ha sposato l’orientamento oramai maggioritario: il diritto al risarcimento del danno non è un accessorio (con conseguente eventuale ambulatorietà) del diritto di proprietà, dal momento trattasi di diritto di credito, pertanto totalmente scisso (salva diversa pattuizione) dal diritto reale di proprietà.

Peraltro, secondo la pronuncia in esame, basti osservare che la funzione del risarcimento è quella di ricostituire, in capo al soggetto effettivamente danneggiato (dunque il proprietario dell’immobile al momento in cui si origina il danno), la medesima situazione (quantomeno per equivalente) anteriore rispetto al prodursi del danno.

In definitiva, il diritto al risarcimento dei danni rimarrà in capo esclusivamente a chi, essendo proprietario al momento dell’evento dannoso, ha in concreto subito la relativa diminuzione patrimoniale; la titolarità dal diritto di credito, dunque, spetterà al soggetto in capo al quale tale diritto di credito era originariamente sorto.