Spese per accertamenti tecnici sostenute dal condominio: chi paga

Può accadere che si renda necessario svolgere accertamenti tecnici al fine di accertare la causa delle infiltrazioni nell’immobile di proprietà di un condòmino e che, stante la mancata individuazione della relativa causa, l’assemblea decida di porre a carico del solo condòmino danneggiato le spese sostenute per tale accertamento escludendo gli altri condòmini. Conseguentemente, vi è da chiedersi se una siffatta delibera assembleare sia legittima.

La risposta al quesito si rinviene in una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma, n. 6198/2022.

Spese per accertamenti tecnici sostenute dal condominio: chi paga? La vicenda

La proprietaria di un locale seminterrato facente parte di un caseggiato condominiale conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità e o annullabilità della delibera che aveva posto esclusivamente a proprio carico la spesa sostenuta dai condòmini per gli accertamenti tecnici eseguiti per l’individuazione delle cause delle infiltrazioni che avevano danneggiato il predetto locale, adibito a ristorante.

L’attrice, infatti, esponeva che il proprio locale, sottostante al cortile costituente l’androne di accesso agli

appartamenti dell’edificio, era stato danneggiato da infiltrazioni d’acqua ivi provenienti che si erano ripetute in diverse occasioni nonostante le riparazioni effettuate.

Sicché erano stati disposti, per come deliberato dall’assemblea, sopralluoghi per la ricerca delle cause, ma senza esecuzione di alcun intervento. Successivamente, l’assemblea aveva deciso di annullare quanto deliberato nella riunione precedente e di chiedere alla danneggiata il rimborso delle spese sostenute per gli accertamenti tecnici eseguiti per identificare le cause delle infiltrazioni.

Il Condominio, dal canto suo, sosteneva che l’Assemblea, con la delibera impugnata, aveva legittimamente disposto le spese a carico della sola attrice escludendo gli altri condòmini, stante la mancata individuazione della causa delle infiltrazioni.

Il Tribunale riteneva fondata l’impugnativa della delibera poiché vertente su diritti personali del condòmino danneggiato che non rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea, come delineate dall’art. 1135 c.c. (Cass. n. 6714 del 2010).

Per il Tribunale, inoltre, non poteva assumere rilevanza la circostanza che la determinazione di porre a carico del solo condòmino danneggiato le spese degli accertamenti tecnici fosse stata presa sulla base del rilievo che le infiltrazioni non erano state causate dalla cattiva conservazione di beni comuni.

Doveva, invece, tenersi conto che tali accertamenti tecnici, nella misura in cui erano stati disposti dal Condominio, dovevano considerarsi spese comuni, da ripartire tra tutti i condomini sulla base dei criteri dettati dal regolamento e dalla legge.

Proponeva appello il Condominio contestando la sentenza di primo grado e chiedendone la riforma.

Con la sentenza in esame, la Corte d’Appello ha fatto propria la motivazione del Tribunale ed ha rigettato l’appello proposto dal Condominio.

Vediamo la motivazione della decisione.

Spese per accertamenti tecnici sostenute dal condominio: chi paga? La decisione

La Corte d’Appello ha ritenuto infondata la doglianza del Condominio sulla legittimità dell’attribuzione delle spese per la determinazione delle cause delle infiltrazioni esclusivamente al condomino danneggiato, per i seguenti motivi:

a) All’assemblea condominiale, come correttamente evidenziato dal Tribunale, non è consentito accertare fattispecie di responsabilità in capo al singolo condomino, vertendosi al di fuori delle attribuzioni legali assegnate al meccanismo deliberativo;

b) Le spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (tra le quali rientra la spesa per gli accertamenti tecnici, come nella specie, volti alla verifica delle cause delle infiltrazioni) a norma dell’art. 1123 c.c., sono sostenute da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.

I criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune possono essere modificati soltanto con il consenso di tutti i condòmini.

Ciò, perché eventuali deroghe, venendo ad incidere su diritti individuali del singolo condòmino, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca (cfr. Cass. n. 17101/2006 e n. 16793/2006).

Qualora la delibera dell’assemblea condominiale stabilisca la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse della comunità condominiale, senza il consenso di tutti i condòmini, la stessa è affetta da nullità che può essere fatta valere, in ogni tempo, dallo stesso condòmino che abbia partecipato all’assemblea ed anche se abbia espresso voto favorevole;

c) E’ principio in materia condominiale quello secondo cui l’assemblea non possa deliberare sulle regole del riparto (salvo l’unanimità). Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condòmini.

Il Condominio non può neanche avvalersi degli strumenti di autotutela speciali ad esso assegnati dalla legge, al solo scopo di consentire il recupero dei contributi dei singoli condomini, determinati in base alle tabelle regolarmente approvate.

Per tutti questi motivi, secondo il Collegio, è nulla la delibera che pone a carico del solo condòmino danneggiato, le spese relative agli accertamenti tecnici eseguiti per l’individuazione delle cause delle infiltrazioni, trattandosi di decisone che incide, pregiudicandoli, sui diritti personali del predetto condòmino e che, violando il principio generale della ripartizione delle spese condominiali posto dall’art. 1123 c.c., risulta estranea alle attribuzioni dell’assemblea, come delineate dall’art. 1135 c.c. ( in tal senso, si veda pure Cass. n. 6714 del 2010).