Infiltrazioni da condotta pluviale: responsabile il proprietario del piano superiore o il condominio?

In ipotesi di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, a causa dell’occlusione della condotta di acqua piovana, è necessario verificare se il soggetto tenuto al ripristino dello stato dei luoghi e all’evenutale risarcimento dei danni sia il condominio o il proprietario esclusivo del terrazzo. La verifica si rende più complessa quando la condotta di acqua piovana scarica sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Il caso è stato recentemente esaminato dalla Corte d’Appello di Napoli (sentenza n. 4180 del 11 ottobre 2022), chiamata a valutare la correttezza della sentenza con cui il Tribunale di Napoli aveva ritenuto responsabile delle infiltrazioni solo il proprietario del piano superiore, per non aver correttamente impermeabilizzato la pavimentazione, ma aveva altresì condannato la stessa attrice al ripristino dello stato dei luoghi, escludendo la responsabilità del condominio.

I fatti di causa

Una breve premessa fattuale è utile per comprendere meglio la vicenda. Tizia ha agito in giudizio contro Caio (proprietario del piano superiore) e il condominio, al fine di ottenere il riprisitino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni da infiltrazioni di umidità provenienti dalla proprietà sovrastante, dovute ad anomalie della condotta pluviale condominiale.

Il Tribunale ha ritenuto, da un lato, che la responsabile del ripristino dello stato dei luoghi fosse la stessa attrice Tizia, la quale, all’altezza della sua proprietà esclusiva, aveva otturato il foro della condotta pluviale (provvisoriamente installata sul suo balcone) con un tappo di cemento e rete metallica.

Secondo i giudici, è pur vero che a condotta pluviale ha natura condominiale avendo una funzione necessaria all’uso comune, ma l’obbligo di manutenzione del condominio si limita alle opere necessarie a porre rimedio all’ordinario degrado della pluviale dovuto a vetustà, non anche a riparare danni causati da singoli condomini.

Dall’altro lato il Tribunale ha ritenuto responsabile del risarcimento dei danni da infiltrazioni il convenuto Caio, a causa di una non perfetta impermeabilizzazione del pavimento del proprio terrazzo.

Appello della sentenza

Caio ha proposto appello avverso la sentenza, dato che il risarcimento del danno da imperfetta impermeabilizzazione del pavimento non era mai stata oggetto di domanda e i giudici avevano pertanto deciso extra petitum.

Anche Tizia ha proposto appello (incidentale) sostenendo di non aver causato l’occlusione della condotta pluviale e che comunque il condominio era l’unico soggetto tenuto alla corretta installazione delle tubature per far defluire l’acqua piovana e alla loro manutenzione, trattandosi di parti comuni.

La decisione della Corte d’Appello sulla responsabilità del condominio

Effettivamente la Corte d’Appello di Napoli ha riconosciuto che Caio non poteva essere tenuto al risarcimento del danno, visto che esso non era riconducibile all’oggetto della domanda e del giudizio, riguardante lo scarico delle acque piovane direttamente sul terrazzo dell’attrice.

Aspetto più importante della sentenza della Corte d’Appello in esame è quello relativo alla responsabilità del condominio. I giudici di secondo grado hanno infatti ricordato l’orientamento della Cassazione (sent. n. 27154 del 22 dicembre 2014) secondo cui, “in tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricadono tra i beni di cui all’art. 1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso“.

Ne consegue che il condominio è tenuto ad installare un corretto sistema di tubazioni per il deflusso delle acque piovane e a provvedere alla loro manutenzione, anche qualora esse ricadano nella proprietà esclusiva di uno o più condomini.

Nel caso di specie, l’installazione della condotta pluviale sul terrazzo dell’attrice era provvisoria e il condominio avrebbe dovuto provvedere al ripristino, nel più breve tempo possibile, di un corretto sistema di tubazioni al fine di evitare allagamenti e infiltrazioni in danno ai singoli condomini.

La Corte d’Appello di Napoli ha quindi ordinato al condominio di eliminare l’attuale pluviale che scaricava sul balcone di proprietà dell’attrice e di sostituirla con una nuova tubazione che dovrà seguire il percorso individuato dal CTU.