Innovazioni e manutenzione straordinaria: differenza

L’art. 1136 c.c. stabilisce, per la validità della deliberazione assembleare, quorum diversi a seconda dell’oggetto della decisione. Ad esempio, le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore oppure quelle riguardanti la straordinaria amministrazione devono essere assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; al contrario, le decisioni riguardanti la realizzazione di interventi che comportano una mutazione della destinazione d’uso di una delle parti comuni devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 15695 del 26 ottobre 2022, ha affrontato l’importante tema della differenza tra innovazioni e manutenzione straordinaria al fine di determinare la validità della deliberazione che ha deciso l’intervento.

Nello specifico, l’attore lamentava il mancato rispetto dei quorum stabiliti dalla legge con riferimento all’approvazione di alcuni lavori di ristrutturazione della facciata perimetrale e del vano scale; a suo dire, tali interventi avrebbero dovuto essere approvati con le maggioranze stabilite dalla legge a proposito delle innovazioni, cioè con il voto favorevole della maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore totale dell’edificio. Approfondiamo la questione.

La contestazione dei lavori di ristrutturazione

Come appena anticipato, un condomino impugnava la deliberazione con cui l’assemblea aveva approvato il riparto preventivo dei lavori di conservazione dello stabile, riguardanti la ristrutturazione della facciata perimetrale e del vano scale.

A detta dell’attore, la deliberazione sarebbe stata nulla o annullabile per via del mancato rispetto del quorum previsto dalla legge in caso di provvedimenti aventi ad oggetto innovazioni (due terzi del valore dell’intero edificio in seconda convocazione): il piano di riparto era stato infatti approvato con il voto favorevole pari a 556 millesimi invece di 666,66.

Si costituiva in giudizio il condominio il quale riteneva che i lavori approvati rientrassero nell’ambito della straordinaria amministrazione e non delle innovazioni, trovando quindi applicazione il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.

La violazione dei quorum comporta l’annullabilità e non la nullità

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 15695 del 26 ottobre 2022 in commento, preliminarmente rammenta come la violazione dei quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c. sia causa di annullabilità e non di nullità.

Richiamando il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass. sent. n. 4806/2005), il giudice capitolino ricorda come siano “nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto“

Al contrario, “Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione delle parti, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto“.

La differenza tra innovazioni e manutenzione straordinaria

Chiarita la natura dell’invalidità, il Tribunale di Roma passa all’esame della contestazione nel merito.

L’attore qualifica come “innovazioni” i lavori di ristrutturazione del complesso condominiale approvati con la delibera impugnata, facendone discendere l’applicazione delle maggioranze indicate dal quinto comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti rappresentanti i due terzi del valore dell’edificio).

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Come più volte chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, non sempre gli interventi di sostituzione di parti comuni integrano delle innovazioni, dovendosi distinguersi tra atti di straordinaria manutenzione, diretti semplicemente a ripristinare la funzionalità della cosa comune, dalle innovazioni che, come detto, consistono in opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza.

Orbene, dal capitolato allegato dal convenuto emerge come i lavori de quibus non possano qualificarsi come “innovazioni” bensì come opere di manutenzione straordinaria, per tali dovendosi intendere “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” (così l’art. 3, D.P.R. n. 380/2001).

A tale conclusione deve addivenirsi anche quando siano introdotte modifiche migliorative, in quanto, il semplice utilizzo di un materiale diverso (ad esempio, montaggio di infissi in legno) o di una diversa tipologia di impianto (es., installazione di un nuovo impianto citofonico o di impianto TV terrestre e satellitare), non è di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione.

Ebbene, come si ricava anche dagli ordini del giorno delle delibere che hanno caratterizzato il complessivo iter per addivenire, prima, all’approvazione dei lavori, poi, alla scelta della ditta e dei tecnici ed infine al riparto delle spese, oltre che dallo specifico capitolato relativo agli interventi deliberati, questi interventi riguardano la ristrutturazione della facciata perimetrale e del vano scale dello stabile.

Interventi straordinari, che rimangono tali anche quando l’assemblea, nell’esercizio dei propri poteri discrezionali e nel rispetto della volontà maggioritaria, decida di avvalersi, per la conservazione dei beni comuni, delle tecniche e dei nuovi materiali offerti dal mercato.

Pertanto, risultano condivisibili le argomentazioni difensive formulate dal convenuto, in quanto tutte le delibere relative ai lavori di ristrutturazione (o meglio, di “riparazione straordinaria di notevole entità” ex art. 1136, comma 4, c.c.), sono state approvate in applicazione del doppio quorum previsto dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ossia con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.