Giardino condominiale: uso e manutenzione con bonus verde

Naturalmente una volta che tali aree comuni verdi sono state migliorate, così come prevede l’articolo 1102 c.c., il loro uso deve essere garantito a ogni condomino, al quale è peraltro permesso di farne anche un utilizzo particolare purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di usufruirne e di goderne in pari modo.

L’uso del giardino comune: i principi generali

L’art.1102 c.c., come è noto, intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l’esercizio del suo diritto, la maggiore possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, nel rispetto degli anzidetti limiti, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa, anche per fine tutto proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti.

Alla luce dei precedenti principi è stata considerata legittima la piantumazione di alberi e fiori da parte dei singoli condomini, purché avvenga in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell’area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso.

Di conseguenza sono considerate invalide le delibere assembleari che impongano al condomino di lasciare liberi da qualsiasi ingombro le aiuole e gli spazi verdi condominiali o vietino di utilizzare le aiuole condominiali per piantarvi essenze vegetali, di deporre vasi o materiali sugli spazi comuni (Cass. civ., Sez. II, 7/02/2018, n. 2957).

In particolare, secondo i giudici supremi tali decisioni, che impediscono ai singoli condomini di porre proprie piante a dimora nelle aiuole comuni (con rimozione di arbusti privati), avrebbero un intento emulativo e costituirebbero un abuso della maggioranza: la piantumazione in questione sarebbe, infatti, espressione del diritto di ciascun condomino di migliorare l’uso delle aiuole ex art. 1102 c.c., non contrastando con la corretta interpretazione di questa norma (anche se non si esclude che possa eventualmente essere opinabile nel merito).

Il condomino comproprietario ha il diritto di usare e godere della cosa comune a suo piacimento, purché, però, non ne alteri la destinazione comune e non impedisca il pari diritto di uso e godimento del bene agli altri comproprietari.

Si tenga conto invece che far circolare liberamente i cani nelle aree comuni del condominio, senza adottare alcuna delle cautele necessarie per evitare danni a terzi, può certamente costituire una limitazione non consentita del pari uso che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi (Trib. Parma 5 settembre 2018 n. 1266).

Le indicazioni del regolamento per l’uso del giardino: lo spazio gioco per i bambini

Il giardino, oltre ad avere la funzione di dare aria e luce alle finestre dei vari piani dell’edificio, ha una caratteristica tutta propria: quella di conservare il decoro architettonico dell’edificio, nonché di ornamento al predetto.

Quindi è chiaro che spesso norme regolamentari stabiliscono precise modalità d’uso di tali spazi verdi a cui tutti i condomini si devono attenere.

Così se una norma del regolamento di natura contrattuale vieta espressamente l’utilizzo degli spazi verdi, nessuno potrà procedere a calpestare il manto erboso, soprattutto se l’assemblea, a maggioranza (non si tratta certo di innovazione) delibera, per evitarne il calpestio, la realizzazione di una recinzione per il giardino condominiale.

Inoltre il regolamento può impedire che, ad iniziativa di uno o più condomini, si piantino nel giardino comune alberi che con il crescere possano togliere luce, aria o visuale ai locali di un condomino.

Il problema principale, però, è che di frequente tali spazi, sui quali spesso vi si affacciano gli ambienti più importanti, quali camere da letto, sale da pranzo, salotti ecc. di ogni singolo appartamento, viene utilizzato come spazio gioco.

A tale proposito occorre precisare che l’utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata dell’area verde consortile non contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento, ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz’altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio.

In altre parole, la disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un’occupazione degli stessi né un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene; essa può, di conseguenza, essere disposta dall’assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall’art.1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l’occupazione delle parti comuni da parte dei condomini.

La manutenzione delle aree verdi: il bonus verde

Il “bonus verde”, è la detrazione Irpef prevista in prima battuta per l’anno 2018 e prorogata fino al 2024 (salvo modifiche). Il risparmio d’imposta è pari al 36% della spesa sostenuta per la sistemazione, creazione o modifica di spazi verdi, per la realizzazione di impianti di irrigazione e pozzi, e per altri interventi innovativi destinati a donare un nuovo look a balconi e aree all’aria aperta, oppure coperte o da coprire, con piante e fiori, di unità immobiliari residenziali.

Il limite massimo di spesa è di 5mila euro annui, quindi, non può essere superiore a 1.800 euro (36% di 5mila euro) per immobile.

La tassazione agevolata può essere applicata anche per la sistemazione e il rinnovamento sulle parti comuni esterne condominiali (l’importo massimo di spesa è di 5mila euro per abitazione).

La detrazione è destinata al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile in base ai millesimi a condizione che abbia effettivamente pagato la somma al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In relazione ad interventi sul verde, il condominio è a tutti gli effetti un “luogo di lavoro”, soggetto a quanto previsto dal Dlgs 81/2008 (Testo unico per la sicurezza sul lavoro).

Le aziende e i professionisti incaricati devono essere scelti con diligenza, non solo su base economica ma soprattutto sulla base di requisiti tecnici, formativi e professionali e devono essere in grado di fornire adeguata documentazione sul lavoro che andranno a svolgere, sia per quanto riguarda la tecnica, sia la sicurezza.