Condominio: la normativa in materia di compenso dell’amministratore

Il caso: Tizio, in qualità di amministratore del Condominio Alfa, chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del predetto Condominio, deducendo di esserne stato amministratore per quindici anni; il Condominio proponeva opposizione.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione proposta dal Condominio Alfa avverso il decreto ingiuntivo, revocandolo; rigettava altresì le domande riconvenzionali formulate dal Condominio opponente ed condannava Tizio al pagamento delle spese di lite.

Tizio propone appello, censurando la sentenza nella parte in cui, dopo aver correttamente rilevato che nell’opposizione a decreto ingiuntivo l’onere di provare la pretesa creditoria grava sull’opposto, – ha ritenuto, erroneamente, che egli non avesse assolto tale onere, laddove la produzione documentale versata in atti dimostrava sia lo svolgimento dell’incarico, sia la misura del compenso. – Tizio infatti aveva prodotto in primo grado le delibere assembleari contenenti la sua conferma quale amministratore per gli anni dal 2010 al 2014 e la delibera di revoca del 30.3.2015, nonché l’approvazione da parte dei condomini del bilancio ove risultava il debito per i compensi all’amministratore a partire dal 2010

La Corte d’Appello, nel ritenere in parte fondata la censura, in tema di compenso dell’amministratore evidenzia quanto segue:

a) anzitutto, muovendo dalla natura fiduciaria che caratterizza il rapporto tra l’assemblea del condominio e il suo amministratore, la giurisprudenza ha da sempre individuato nel mandato la tipologia di contratto cui far riferimento per la regolamentazione del relativo rapporto;

b) qualificando in questi termini il rapporto che lega l’amministratore al condominio, trova conseguente applicazione la presunzione di onerosità di cui all’art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all’amministratore di condominio spetta un compenso per l’attività svolta, salvo il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione;

c) peraltro, in merito al compenso dell’amministratore, la riforma del condominio (entrata in vigore in data 18.6.2013) ha introdotto, nell’art. 1129 c.c., un comma 14 che così dispone: “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”;

d) la norma non lascia spazio ad ulteriori interpretazioni oltre a quella del dato letterale del precetto normativo: viene, quindi, richiesto all’amministratore, all’atto dell’accettazione della sua nomina o conferma, di specificare in modo analitico l’importo del suo compenso per l’attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria; ciò al fine di garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato; la determinazione del compenso nei suddetti termini non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto;

e) nel caso di specie, alla luce della produzione documentale ed applicando i sopra richiamati principi, risulta evidente che per i compensi maturati anteriormente all’entrata in vigore dell’art. 1129, comma 14, c.c. (18.6.2013) l’approvazione del bilancio consuntivo 2013 da parte dell’assemblea dei condomini del 1.10.2014 costituisce idonea prova del credito maturato, posto che nel bilancio sono indicati gli importi a titolo di compensi per ciascun anno; diversamente è a dirsi per i crediti successivi al 18.6.2013, in quanto nella prima assemblea successiva all’entrata in vigore della norma e dunque nel corso dell’assemblea del 21.10.2013, che ha confermato Tizio quale amministratore, avrebbe dovuto essere indicato specificamente il compenso, ma così non è stato.

Allegato:

Corte Appello Palermo sentenza n.1792 2022