L’eccesso di potere in condominio: principi generali e casi pratici

Qualora sia impugnata una delibera condominiale il giudice non può valutare le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni.

Il riscontro esercitato dall’autorità giudiziaria infatti non può mai riguardare il contenuto di convenienza ed opportunità della delibera condominiale, in quanto il giudice deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato di un legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea.

Pertanto i condomini non possono sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati.

Risulta dunque evidente che nessun giudice può annullare la volontà della maggioranza dei condomini per cattivo uso dei propri poteri discrezionali: se la collettività ha operato scelte inopportune non si può parlare certo di contrarietà alla legge e quindi la delibera non sarà annullabile.

L’eccesso di potere

Sulle delibere delle assemblee di condominio il sindacato dell’autorità giudiziaria quindi non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all’eccesso di potere.

In altre parole il sindacato dell’autorità giudiziaria può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 14/10/2019, n. n. 25841).

Per poter parlare di eccesso di potere occorre la prova che, attraverso la delibera, l’assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio, o abbia (anche senza volerlo) posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività.

In ogni caso la situazione dannosa che ne deriva a carico della minoranza dissenziente deve essere di una certa gravità.

Perciò è invalida quella delibera che, pur formalmente assunta nel rispetto della normativa, sia viziata da eccesso di potere in quanto dannosa per la minoranza dei partecipanti al condominio.

Quando non si può parlare di eccesso di potere

Alla luce dei principi sopra visti non può essere impugnata quella decisione che approva un preventivo di spesa per lavoro straordinario più oneroso rispetto ad altro più vantaggioso: in tal caso l’unico modo per contestare l’operato della maggioranza dei condomini è provare un contrasto tra il contenuto della delibera e le norme di legge e del regolamento, in quanto risulta evidente che l’assemblea può aver deciso di scegliere un’impresa il cui preventivo sia più elevato sulla considerazione di una maggiore affidabilità della ditta scelta.

Allo stesso modo se si decide di locare l’alloggio del portiere ad un canone lievemente più basso di quello che si può realizzare, la deliberazione relativa non è impugnabile.

È valida e non certo viziata da eccesso di potere la decisione assembleare che, per preservare la sicurezza dei condomini, ha imposto alla collettività condominiale di non accedere alla terrazza comune priva di parapetto conforme al regolamento edilizio comunale (Trib Milano 13/09/2019 n. 8230).

Quando si può parlare di eccesso di potere

Al contrario si può parlare di eccesso di potere, ad esempio, per quella delibera che – senza motivo – stabilisce di soprassedere ai lavori di rifacimento del tetto, in contrasto con una precedente delibera condominiale nella quale il condominio aveva già deciso le modalità di automatico affidamento dei lavori alla ditta prescelta, nel caso di mancata individuazione di un appaltatore alternativo da parte di una commissione composta da tre condomini; pertanto il contrasto tra le due delibere associato all’assenza di motivazione, fa emergere un’irragionevolezza dell’agire dell’assemblea riconducibile al vizio sopracitato.

Recentemente è stata annullata per eccesso di potere una delibera che ha autorizzato un condomino all’installazione dei macchinari sul torrino del corpo scala, autorizzazione subordinata alla mera presentazione di una generica documentazione tecnica; secondo il giudice tale decisione è invalida perché è stata concessa l’autorizzazione ai lavori senza verificare in concreto la fattibilità in sicurezza dell’intervento e senza la predisposizione di un’efficiente tempistica e di precise modalità per il controllo della documentazione tecnica prima dell’inizio dei lavori, in tal modo favorendo l’interesse di un condomino in modo ingiustificato, irrazionale ed affrettato a detrimento della sicurezza del bene comune e degli stessi condomini (Trib. Napoli 30 marzo 2022 n. 3163).