Agevolazione prima casa: come faccio a capire se un’abitazione è di lusso?

Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della “prima casa” (ex articolo 1, nota 2 bis, tariffa allegata al. Tur), la sua “superficie utile complessiva” va calcolata in base all’ex articolo 6, Dm Lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.

In base a detta norma la superficie dell’immobile non deve superare i 240 metri quadrati, detraendo però dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina.

Utilizzabilità e abitabilità della superficie: un concetto importante

Per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, di cui all’art. 1, terzo comma, Parte prima, Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n.131, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui all’art. 6 del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’ abitabilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell’utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione (Cass. civ., sez. V, 21/09/2016, n. 18480).

In ogni caso grava sul contribuente l’onere di provare, tramite idonea documentazione tecnica, che i vani in discussione non sono utilizzabili a scopo abitativo.

Casistica pratica

Nella superficie utile complessiva di 240 mq, prevista dal Dm 2 agosto 1969, vanno inclusi i pianerottoli interni e la porzione del seminterrato destinata a cucina e a tavernetta.

Nel computo della superficie utile, ai fini della determinazione della natura “non di lusso” di un immobile (requisito indispensabile per l’accesso all’agevolazione “prima casa”), si computa anche il piano interrato che, pur non avendo l’altezza richiesta dal regolamento edilizio per l’abitabilità, sia effettivamente destinato a “sala hobby”, i vani adibiti a mansarda anche se con altezza inferiore a quella prevista dal piano regolatore, i vani utilizzati come deposito anche se manchino i rapporti areo-illuminanti o quelli destinati a veranda e lavatoio/stenditoio.