Infiltrazioni, responsabilità e ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.: le gravose percolazioni in concomitanza delle piogge

La vicenda è stata analizzata dal Tribunale di Firenze risolta con l’ordinanza del 10 ottobre 2022.

La fattispecie è la seguente.

Il condomino proprietario dell’alloggio sito al penultimo piano agisce con ricorso d’urgenza ex art. 700 cpc perché vi sono gravose percolazioni soprattutto in concomitanza con le piogge tali da aver creato muffe, odore malsano, rovinato la pavimentazione e quindi reso poco agibile l’alloggio.

Chiama quindi in giudizio sia la condomina del piano di sopra, proprietaria del terrazzo da cui si hanno queste infiltrazioni, sia il condominio. Seppur ritualmente citati, entrambi rimangono contumaci.

Dalle fotografie prodotte dall’attore nonché dalla perizia di parte elaborata in vista del giudizio, si riscontra la veridicità di quanto riportato e lamentato dall’attore.

Infiltrazioni, responsabilità e ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. Verifica delle condizioni dell’azione

Il Giudice verifica quindi la sussistenza del fumus boni iuris con le considerazioni appena riportate, stante anche il fatto che le percolazioni scendono dalle tubazioni mal mantenute, formando la strada per giungere all’interno dell’appartamento oggetto di esame.

Per quanto riguarda il periculum in mora, il giudice ritiene che vi sia il fondato rischio di una situazione pregiudizievole per l’attore, pregiudizio grave e irreparabile, ritenendo che lo stato dei luoghi non sia tale da permettere l’attesa dell’esito di un giudizio ordinario e che l’attesa di interventi possa recare un danno maggiore rispetto a quanto già in atti, anche sotto il profilo della salubrità dei locali e della salute e sicurezza dei suoi abitanti.

La conclusione è che devono essere eseguiti i lavori indicati dal perito di parte nel suo elaborato.

Per quanto concerne la distribuzione del relativo onere economico, il giudice richiama il riparto dettato dall’art. 1126 c.c.

Infine, l’esito del giudizio porta con sé la condanna dei resistenti contumaci al pagamento delle spese di lite.

Si ricorda che per tutti i procedimenti cautelari è necessaria la ricorrenza di entrambe le condizioni sopra indicate, cioè la probabile fondatezza della domanda (fumus boni iuris) e il pericolo di aggravamento della situazione (periculum in mora).

Per chi fosse interessato, ho redatto l’ebook “Danni da infiltrazioni in condominio” in cui ho tentato di analizzare le diverse fattispecie che possono verificarsi.

Le infiltrazioni: la provenienza

Il tema delle infiltrazioni in condominio è di prassi. Ciò può derivare da agenti atmosferici ma anche da tubazioni di alloggio che non sono mantenuti a rigore e che quindi possono avere perdite o gocciolamenti.

La prima cosa da fare è verificare la provenienza: se da una parte condominiale o una parte privata.

Il fatto che derivi dall’una o dall’altra cambia molto la fattispecie perchè nel primo caso è probabile che vi sia la copertura assicurativa mentre nel secondo, salvo eccezionale clausola, così non è e ne deve rispondere il singolo.

Qualora le infiltrazioni siano riconducibili a carenze, difetti o rotture di tubature condominiali o di altre parti comuni dell’edificio, l’amministratore deve attivarsi, con sollecitudine, per la riparazione del danno. A tal fine, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale. Così come attivarsi solermente con l’assicurazione.

Stante la competenza dell’amministratore per tutti gli interventi e le relative spese di ordinaria amministrazione, per i lavori di manutenzione straordinaria l’art. 1135, secondo comma, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore non può ordinarli senza autorizzazione dell’assemblea, salvo che gli stessi risultino urgenti.

Nel primo caso ove non vi sia la garanzia dell’assicurazione, gli interventi vengono fatti eseguire dall’amministratore e la spesa viene ripartita tra i condomini e a seconda della fattispecie ma comunque non è un solo condomino a doverne rispondere.

A volte l’assicurazione copre anche la ricerca guasto, cioè la verifica da parte di un tecnico in loco di quale sia la fonte del danno. Ove riscontrasse che deriva da una proprietà privata, da lì in avanti, la Compagnia si tira indietro, non essendo un fatto che riguarda il rapporto contrattuale tra lei e il condominio, salvo -come sopra detto- l’esistenza di una specifica clausola che sia di copertura anche per le singole unità immobiliari

Spesso quando si va in causa, il giudice nomina un CTU, cioè un tecnico esperto, e gli fissa i quesiti a cui dive rispondere in merito al caso portato in esame.

Si ricorda che, essendo in ambito condominiale, la mediazione è condizione di procedibilità del giudizio ordinario. Non così per i procedimenti d’urgenza, come quello in esame, dove la mediazione non può e non deve essere di ostacolo, quindi non deve essere previamente esperita.