Se il verbale non è chiaro la delibera è annullabile

Nella sua brevità, la sentenza n. 2274 del 5 dicembre 2022 del Tribunale di Latina rappresenta un eccellente sunto di alcune delle principali cause di invalidità della deliberazione assembleare. Il punto più importante è sicuramente quello che fornisce il titolo all’intero articolo: se il verbale non è chiaro, la delibera è annullabile.

Questo motivo di invalidità si accompagna agli altri che, nel caso di specie, gli attori hanno fatto valere, trovando tutti accoglimento. Analizziamo la sentenza in commento la quale, come detto, rappresenta un vero e proprio catalogo di motivi di invalidità.

La legittimazione a impugnare dell’usufruttuario e del nudo proprietario

Secondo il Tribunale di Latina, sussiste la legittimazione ad impugnare la delibera assembleare con cui viene confermato l’amministratore tanto da parte del proprietario quanto dell’usufruttuario.

In tal senso depone quanto previsto dall’art 67, ultimo comma, disp. att. c.c., secondo cui sia il nudo proprietario che l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Ne consegue un interesse di entrambi a far valere l’eventuale illegittimità della delibera dalla quale conseguirebbe un onere economico a loro carico.

Se in virtù della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario la delibera è vincolante e «direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi», si deve, conseguentemente, riconoscere a costoro la pari facoltà di agire per farla dichiarare invalida (in questo senso anche Trib. Massa, sent. del 6 novembre 2017).

La maggioranza per la conferma dell’amministratore

Secondo il Tribunale di Latina, anche per la conferma dell’amministratore di condominio è richiesta la stessa maggioranza qualificata prevista per la nomina, ossia il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti all’assemblea che rappresenti la metà del valore dell’edificio (da ultimo, cfr. Trib. Cassino, sent. n. 923 del 30 giugno 2022).

Principio peraltro enunciato anche dalla Suprema Corte, secondo cui la disposizione dell’art. 1136, comma quarto, cod. civ., la quale richiede per la deliberazione riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (cfr. Cass., sent. n. 4269/1994).

L’avviso di convocazione va notificato anche al nudo proprietario

Sempre nella medesima sentenza del Tribunale di Latina veniva eccepita, tra gli altri motivi di invalidità, anche l’omessa convocazione del nudo proprietario.

La doglianza è stata ugualmente accolta, non avendo il condominio provato il contrario, cioè la regolarità della notifica.

L’erronea indicazione dei presenti all’assemblea

Come se non bastasse, la deliberazione impugnata innanzi al Tribunale di Latina va annullata per non aver correttamente indicato nel verbale i presenti alla riunione.

Nella fattispecie, il verbale riportava la generica menzione degli eredi di uno dei condòmini, senza però indicare chi fossero e se fossero presenti personalmente o per delega.

Anche questo motivo è fondato, atteso che tra i presupposti di validità delle delibere del condominio che si devono conformare ai principi di chiarezza vi è l’indicazione analitica, a verbale, dei nomi dei votanti e delle rispettive quote in millesimi.

Ciò per poter successivamente verificare, anche ai fini di un’impugnazione, l’esistenza dei quorum previsti dalla legge e degli eventuali conflitti di interesse (Cass, sent. n. 24132/09).

L’assenza di indicazioni circa i nominativi dei soggetti che hanno votato la decisione (precisazioni necessarie per rilevare insorti conflitti d’interesse, poter eliminare eventuali partecipanti non legittimati o comunque evidenziare singole quote) non permette di appurare neanche come l’approvazione sia stata assunta.

Di conseguenza, in una tale ipotesi, la deliberazione impugnata risulterà illegittima per vizio di formazione della volontà dell’organizzazione condominiale (Cass., sez. un., sent. n. 4806/2005).

Tale principio è stato di recente ribadito anche dalla giurisprudenza di merito, secondo cui il verbale deve contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condòmini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c. (App. Cagliari, sent. n. 545 del 31/10/2020).

La ratio del principio è quello di garantire la massima trasparenza nelle operazioni di voto, al fine di verificare se i voti siano stati validamente espressi dai soggetti a ciò legittimati ed è, quindi, necessaria per ricostruire la genesi del processo deliberativo ed accertare la validità delle determinazioni assunte.

Ne consegue che, ove manchi la relativa documentazione (anche in foglio separato, purché allegato al verbale, in modo da farne parte integrante, e cioè richiamato ovvero allo stesso materialmente unito), la delibera è annullabile.