Diritto ad area adibita a parcheggio? Non sempre sussiste

La legge n. 765/1967, nota anche come “legge Ponte” sui parcheggi, aggiungendo l’art. 41-sexies alla legge n. 1150/1942, ha stabilito che “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione“.

Proprio dal riferimento a tale norma ha preso le mosse il contenzioso che è finito davanti al Tribunale di Reggio Calabria il quale, con la sentenza n. 1084 del 28 settembre 2022, ha stabilito che il diritto all’area adibita a parcheggio non sempre sussiste.

Nella specie, il giudice calabrese, d’accordo con la prevalente giurisprudenza di legittimità, ha stabilito che il vincolo previsto dalla legge n. 1150 del 1942, art. 41-sexies (come modificato dalla “legge Ponte” n. 765 del 1967, art. 18) è subordinato alla condizione che l’area destinata a parcheggio esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione.

Insomma: il diritto al parcheggio non è assoluto ma deve essere contemperato allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.

Diritto ad area adibita a parcheggio: il caso

Alcuni condòmini convenivano in giudizio il proprietario esclusivo del piano seminterrato per chiedere il diritto di uso a parcheggio della suddetta area.

A sostegno della pretesa gli attori rivendicavano l’applicazione della sopra richiamata “legge-Ponte” secondo cui, nelle costruzioni successive al primo settembre 1967, gli spazi destinati ai parcheggi condominiali dovevano essere riservati in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi.

La legge Ponte sui parcheggi

Ratio della normativa invocata dagli attori era di rispondere alle esigenze di natura urbanistica dettate dal degrado ambientale derivante dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani.

La legge Ponte ha, così, sancito il vincolo di pertinenzialità inderogabile tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali.

Secondo gli attori, è quindi consentito ai proprietari di immobili costruiti dopo il primo settembre 1967 di agire per l’accertamento della proprietà del parcheggio condominiale ovvero per il riconoscimento del diritto d’uso delle aree parcheggio.

Il diritto ad area adibita a parcheggio non sempre sussiste

Il Tribunale di Reggio Calabria, con la sentenza n. 1084 del 28 settembre 2022, ha rigettato la domanda attorea.

È infatti pacifico in giurisprudenza l’orientamento secondo cui il vincolo previsto dalla legge n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, come modificato dalla legge Ponte n. 765 del 1967, art. 18, è subordinato alla condizione che l’area destinata a parcheggio esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione (cfr. Cass., sent. n. 1445/2022).

In altri termini, l’effettiva esistenza di tali spazi è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, ai quali altrimenti compete soltanto la possibilità di chiedere il risarcimento del danno conseguente all’indisponibilità degli spazi stessi.

La giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato inoltre che, se l’area è stata prevista in progetto ma poi è stata realizzata in maniera difforme, così da divenire altro (ad esempio, realizzandovi opere o manufatti, anziché lasciarla adibita e predisposta al parcheggio di vetture e veicoli), anche in tale caso si potrà unicamente ottenere il risarcimento del danno, ma non il riconoscimento del diritto d’uso (cfr. Cass., sent. n. 17813/2014).

Nel caso di specie, l’incompatibilità del seminterrato di proprietà esclusiva ad essere adibito a parcheggio era già stata accertata da precedente sentenza intercorsa tra la stessa parte convenuta e il dante causa degli attori.

Secondo quella sentenza (che, per inciso, fa stato anche nei confronti degli attori, essendo costoro aventi causa dell’attore di quel giudizio), sanciva che “non vi è nessuna prova che il cantinato in questione, ove anche previsto nel progetto autorizzato come da adibire a parcheggio sia stato effettivamente riservato a tal fine in corso di costruzione, mentre è pacifico che il medesimo cantinato sia invece impiegato ad altro fine, con la conseguenza che non vi sono elementi per ritenere applicabile il disposto della normativa citata“.

Il seminterrato di cui è causa è evidentemente adibito a tutt’altro, visto che risultava da anni destinato ad ospitare locali commerciali.

Atteso quindi che l’area destinata a parcheggio secondo la legge Ponte, pur prevista nell’originario progetto assentito dalla pubblica amministrazione, non è mai stata realizzata o comunque è stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione, la domanda attorea di richiesta di utilizzare la predetta area come parcheggio va respinta.