Tetto copre solo parzialmente più immobili: competenza e diritto all’assemblea

Il tetto di un fabbricato è un bene comune. Lo si può considerare tale anche nell’ipotesi in cui appartenga in via esclusiva ad un singolo proprietario.

La ragione di questa natura sta nell’essenziale funzione di copertura svolta da un lastrico, così come da un terrazzo, nei riguardi degli immobili sottostanti.

In virtù di tali caratteristiche, tutti i condòmini, in proporzione al valore millesimale di riferimento e, quando è il caso, in misura di quanto stabilito dall’art. 1126 cod. civ., dovranno contribuire alle spese di manutenzione straordinaria del bene.

Ci sono, però, alcuni edifici dove il tetto non copre tutti i proprietari/condòmini. Ad esempio, ciò è rinvenibile in quei fabbricati dove ci sono più scale e più lastrici. Ebbene, in questo, come in altri casi, la regola sopra descritta deve essere rispettata ugualmente? Coloro che sono estranei alla copertura hanno diritto di voto in assemblea e contribuiscono, lo stesso, alle spese di manutenzione del tetto?

Ha risposto a queste domande la recente ordinanza della Cassazione n. 36387 del 13 dicembre 2022. Vediamo, dunque, qual è stata la vicenda che, in concreto, ha caratterizzato questa lite giudiziaria.

Tetto copre solo parzialmente più immobili: competenza e diritto all’assemblea. Il caso concreto.

In un fabbricato in Narni, nel lontano 2011, l’assemblea deliberava in merito a dei lavori di manutenzione del tetto n. 6 dell’edificio e alla ripartizione delle relative spese, ivi comprese quelle del tecnico incaricato.

Le conseguenti decisioni, assunte all’unanimità dei presenti, rappresentanti circa 600 millesimi, erano, però, contestate da un condòmino.

Nello specifico si trattava di un signore secondo il quale la copertura de quo non era, completamente, condominiale. Più in particolare, per una parte, il tetto copriva soltanto la proprietà del dissenziente. Per questi motivi, l’assemblea era nulla. Essa, aveva deliberato in merito ad una proprietà esclusiva e con un quorum condizionato dalla presenza di soggetti che non avevano alcun diritto a partecipare e al voto.

Le citate argomentazioni erano proposte, quindi, dinanzi al Tribunale di Terni, competente in primo grado e presso la Corte di Appello di Perugia. Entrambi gli uffici giudiziari rigettavano l’impugnazione assembleare, ritendo legittime le decisioni assunte anche in ragione del quorum deliberativo.

La questione, perciò, si spostava in Cassazione. In tale sede, gli Ermellini hanno capovolto i verdetti precedenti.

Per i giudici del Palazzaccio, infatti, occorreva riesaminare la causa, poiché la decisione impugnata era stata errata.

In particolare, i giudici di merito non avevano valutato, adeguatamente, la natura comune del bene e il conseguente diritto a partecipare all’assemblea e a votare in essa da parti di alcuni proprietari. Il ricorso, pertanto, è stato accolto.

Delibera approva spesa non condominiale: quale validità?

Nel caso in commento, a detta del ricorrente, l’assemblea di un condominio aveva approvato una spesa di manutenzione di un tetto solo parzialmente comune.

Secondo la Cassazione in esame, quindi, il giudice investito dell’impugnazione assembleare aveva, innanzitutto, il compito di accertare la condominialità della copertura «i giudici del merito dovevano motivatamente accertare che la delibera non avesse approvato e ripartito una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, qual è quella che concerne la manutenzione di beni di proprietà esclusiva».

Ciò per escludere che il consesso avesse votato su un argomento estraneo alle proprie competenze «Non rientra infatti tra le parti necessarie all’uso comune, di cui all’art. 1117, n. 1, c.c., ed è perciò estraneo alle competenze deliberative dell’assemblea, un tetto che non denota la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (cfr. in questo senso Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10370; Cass. Sez. 2, 04/11/2010, n. 22466; Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449)».

Infatti, se l’assemblea dovesse votare in merito a beni appartenenti a un singolo condomino o a un terzo estraneo al fabbricato, essa sarebbe nulla «È indubbio, invero, che sia nulla, alla stregua di quanto da ultimo ulteriormente precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, la deliberazione dell’assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi».

Bene solo parzialmente comune a tutti: chi sono gli aventi diritto all’assemblea?

Affinché un bene sia condominiale, come nel caso di un tetto, è fondamentale che lo stesso sia strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di tutti i proprietari.

Altrimenti, non si può parlare di contitolarità necessaria dei vari condòmini «venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. Sez. 2, 24/11/2010, n. 23851; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641)».

Se perciò un bene è destinato a servire solo alcuni immobili e i rispettivi proprietari, gli estranei, cioè i titolari degli altri appartamenti, non hanno diritto a partecipare all’assemblea. Ciò, inevitabilmente, influisce sul quorum e sulla maggioranza che caratterizzano una riunione avente ad oggetto un bene solo, parzialmente, comune a tutti «Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2020, n. 791; Cass. Sez. 2, 27/09/1994, n. 7885; Cass. Sez. 2, 02/03/2016, n. 4127; Cass. Sez. 2, 17/06/2016, n. 12641)».