Non sei in regola con il pagamento dell’IMU? Perdi integralmente il Superbonus (il bonus facciate e anche ogni bonus minore)

Il tutto è reso ancor più amplificato nel contesto condominiale, dove lo sconto in fattura e l’art.63 delle DD.AA. del Codice Civile sono un boomerang che rischia di ritornare indietro e ritorcersi contro i contribuenti che pensano di essersi avvantaggiati di un’opportunità più unica che rara: il superbonus, il bonus facciate, l’ecobonus, il sismabonus e finanche il bonus 50%, ai quali hanno avuto accesso con un minimo esborso grazie allo sconto in fattura.

Per chi avesse trovato troppo tecnico l’articolo pubblicato qui su CondominioWeb la scorsa settimana, questo lo troverà anche fin troppo diretto: chi non è in regola con il pagamento dell’IMU non matura il credito d’imposta, senza se e senza ma!

E cosa avviene nei condominii dove questa verifica non viene effettuata?

La situazione è tutt’altro che da sottovalutare.

Infatti i contratti d’appalto condominiali prevedono il diritto di rivalsa dell’appaltatore sul condominio (primo committente) e sui singoli condòmini (individualmente co-committenti e solidali fra loro, essendo il condominio ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica).

I condòmini tuttavia mutano nel tempo e subentrano nelle obbligazioni condominiali i nuovi acquirenti, che probabilmente avranno pagato l’immobile a prezzo pieno perché ristrutturato senza aver beneficiato delle detrazioni e rimanendo, per le motivazioni sopra indicate, giuridicamente “obbligati” verso l’appaltatore.

Possiamo affermare senza alcuna ombra di dubbio che nei condominii nei quali si è riqualificato l’edificio effettuando il pagamento dei lavori con “sconto in fattura”, il valore delle singole unità immobiliari sia stato fortemente compromesso sino a renderle del tutto invendibili. Non è un’iperbole ma la cruda constatazione della realtà!

Chi tra lettori, tra i loro legali, tra i loro consulenti acquisterebbe un immobile in un condominio pagandolo a prezzo pieno, non beneficiando dei crediti derivanti dalla ristrutturazione ma rimanendo il diretto obbligato verso l’appaltatore in caso di disconoscimento degli stessi da parte dell’Agenzia delle Entrate? Credo nessuno, anche perché qualunque clausola di salvaguardia da apporre all’atto di compravendita non potrebbe proteggere il nuovo acquirente dal diritto di rivalsa dell’appaltatore, che rimarrebbe in ogni caso esercitabile nei suoi confronti.

Ma il visto di conformità che dovrebbe verificare la sussistenza del credito non tutela in condòmini rispetto a questo rischio?

Assolutamente no, in quanto una verifica presso le tesorerie del comune volta ad accertare il regolare pagamento dell’IMU da parte di tutti i condòmini non è prevista e nessun “vistatore” ho notizia che l’abbia mai effettuata per bonus fiscali utilizzati in appalti condominiali.

Tutti i lavori condominiali pagati con sconto in fattura sono esposti a questo tipo di verifica, che per l’Amministrazione Finanziaria è effettuabile da remoto e con estrema semplicità, e consente di applicare sanzioni che possono arrivare al 200% su base IRES e IRPEF e al 270% su base IVA.

La DRE del Piemonte in un recentissimo interpello non ancora pubblicato (di cui dispongo della risposta in quanto l’ho personalmente redatto per conto del committente condòmino) afferma, con riferimento al superbonus e al bonus facciate (estendendo un principio valido per tutti i bonus edilizi), che “tra i documenti da conservare per usufruire delle agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio vi siano le ricevute del pagamento dell’IMU, senza distinzione fra opere su parti privati e su parti comuni”.

Per tutti i lettori amministratori di condominio, la DRE del Piemonte aggiunge che “per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente (…) può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi e verifiche previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione”.

Si tratta dell’ennesima responsabilizzazione personale dell’amministratore che, se le verifiche tributarie del caso non sono previste (come non sono!) dal visto di conformità o da altro adempimento che la legge deleghi a un professionista specifico, è tenuto ad effettuare personalmente prima di “certificare” l’esistenza (e quindi la detraibilità, cedibilità, scontabilità) del credito d’imposta.

E la polizza dell’amministratore ai sensi dell’art.1129 del Codice Civile può tutelare i condòmini? A voi ogni considerazione, tenendo conto che tale polizza è limitata all’ammontare dei lavori, e non anche alle sanzioni che triplicano l’ordine di grandezza del problema in caso di accertamento.

E’ indubbio che il disconoscimento del credito all’appaltatore in buona fede per omesso pagamento dell’IMU da parti di singoli condòmini sia una fattispecie non coperta dalle polizze delle imprese, dei tecnici asseveratori, dei fiscalisti vistatori o di altro soggetto coinvolto diverso dall’amministratore, con la conseguente esposizione al rischio tutta collocata in capo al committente condominio e ai singoli condòmini solidali fra loro.

Ogni settimana, ogni mercoledì, affronteremo insieme una delle oltre 80 criticità analizzate ed approfondite dal Centro Studi ICAF nell’interesse della tutela del contribuente.

Ricordiamoci: l’altra formazione, quella vera, indipendente, la conoscenza e la corretta informazione sono il nostro prioritario strumento di tutela!

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Ivan Giordano
Giurista d’impresa con laurea presso l’Università Commerciale Luigi Bocconi.
Tributarista esperto in fiscalità immobiliare, condominiale e societaria.
Esperto contabile iscritto presso la CCIAA – Milano.
Direttore scientifico di ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione.
Giornalista iscritto presso l’Ordine dei Giornalisti della Lombardia, editore e direttore di ICAF TV.
Responsabile Scientifico del Registro Italiano Revisori Condominiali e Immobiliari
Autore di numerose pubblicazioni sui temi della contabilità condominiale e della revisione condominiale.
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