Terrazza a livello e locale caldaia: quando sono beni di proprietà condominiale?

I beni condominiali sono tutti quelli necessari all’uso comune, quali le scale, i cortili, i portoni di ingresso, le aree destinate al parcheggio. L’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione delle parti e dei beni condominiali, ma solo a titolo esemplificativo e non tassativo. I beni non espressamente indicati nel predetto articolo si presumono condominiali se destinati oggettivamente e concretamente al servizio e all’uso comune.

I beni rientranti nell’elenco stabilito dall’art. 1117 c.c. si presumono comuni fino a prova contraria.

Presunzione di condominialità e titolo contrario

Per presunzione di condominialità si intende quel principio secondo cui i beni che non sono espressamente attribuiti, dal titolo, alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini, sono comuni ossia condominiali.

L’art. 1117 c.c., pertanto, stabilisce una presunzione legale riguardo alla proprietà comune di alcune parti dell’edificio che può essere vinta soltanto dal “titolo contrario”.

In condominio, il “titolo” può essere costituito:

• Dall’atto costitutivo del condominio: ossia il primo atto di trasferimento dell’originaria unica proprietà dell’intero edificio ad altri soggetti con, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali;
• Dal regolamento contrattuale: ossia il regolamento approvato all’unanimità dei condomini con delibera assembleare.

Con particolare riferimento alla presunzione di condominialità dei beni “terrazza a livello” e “locale caldaia”, vediamo come si è pronunciato, di recente, il Tribunale di Roma nella causa decisa con la sentenza n. 362 del 10 gennaio 2023.

Terrazza a livello e locale caldaia: beni di proprietà condominiale? La vicenda

Una condòmina, proprietaria di un appartamento al piano terzo di un edificio condominiale conveniva in giudizio tutti gli altri condòmini chiedendo l’accertamento della natura della terrazza di copertura nonché del locale caldaia abusivamente occupato da due condòmini, con la condanna di questi ultimi al rilascio di tale locale in favore di tutti gli altri condomini (e con fissazione di una sanzione pecuniaria ex art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento).

Esperita la procedura di mediazione e dichiarato il difetto di legittimazione passiva nei confronti di un condòmino convenuto, in quanto non più proprietario di alcun immobile nell’edificio in questione, il Giudice, esaminate le domande nel merito nei confronti degli altri condòmini convenuti, riteneva fondate entrambe le domande formulate dall’attrice.

Terrazza a livello: bene comune se manca il titolo contrario

L’art. 1117 c.c.. annovera tra i beni comuni, i tetti ed i lastrici solari i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbriato, mentre tale norma non fa espresso riferimento al terrazzo a livello seppur anch’esse svolgono funzione di copertuta degli edifici e protezione dagli agenti atmosferici.

La giuriprudenza, pertanto, proprio partendo dalla identità di funzione tra terrazzo a livello e lastrico solare, ha stabilito che anche alla prima possa applicarsi la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.

La Corte di Cassazione (per tutte, si ricordi Cass. n. 20287/2017) ha affermato il seguente principio: “l’art. 1117 n. 1 c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale disposizione non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo acceso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune proprio ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari”.

La Cassazione ha, altresì, chiarito che in mancanza di titolo attributivo di un uso esclusivo, vale la regola generale del regime di comunione dato che anche la superficie della terrazza serve a coprire i vani sottostanti dell’edificio condominiale.

La deroga alla presunzione di condominialità della terrazza a livello può dunque derivare solo dal titolo.

“In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali – ove questo contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio ovvero da un regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni” (Cass. n. 21440/2022).

Nella specie, non si era rinvenuta l’esistenza di un “titolo contrario” tale da vincere la presunzione di condominialità.

In particolare, il primo atto di trasferimento con cui venne frazionata l’unica proprietà originaria dell’edificio con la conseguente costituzione ex lege del condominio era stato nella fattispecie, l’atto di divisione che non conteneva alcuna riserva di attribuzione della terrazza a livello in proprietà esclusiva a favore di singoli condòmini, ma anzi prevedeva espressamente che restasse in comune tra le unità immobiliari.

Anche il successivo regolamento condominiale, approvato all’unanimità, non poteva costituire “titolo contrario” alla condominialità della terrazza a livello atteso che espressamente prevedeva che la stessa rimanesse comune a tutti i condòmini.

Terrazza a livello: ripartizione delle spese e condominialità

Quando la terrazza a livello o il lastrico solare comune copre solo una parte dell’edificio, alle spese di manutenzione e riparazione devono concorrere solo i proprietari degli appartamenti effettivamente coperti dal terrazzo ossia quelli sottostanti che traggono beneficio dalla copertura.

L’art. 1123 c.c. terzo comma, all’uopo stabilisce che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative allo loro manutenzione, sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Ne deriva che, alle spese di manutenzione della terrazza non concorre il condomino il cui appartamento non beneficia della funzione di copertura (la non partecipazione alle spese di riparazione è fatto legittimo previsto dal terzo comma dell’art. 1123 c.c.) sicché tale circostanza non può valere quale fatto determinante l’esclusione della condominialità della terrazza stessa.

Nel caso di specie, infatti, parte convenuta aveva eccepito, al fine di dimostrare che la terrazza non fosse comune a tutti i condòmini, la circostanza che la terrazza stessa svolgesse la sua funzione di copertura solo per i tre appartamenti posti al piano terra, primo e secondo e non anche per quello dell’attrice posto al piano terzo tant’è che la stessa era stata in passato esclusa dalla ripartizione delle spese per il suo rifacimento.

Tale circostanza è stata considerata di alcun rilievo ai fini dell’accertamento della condominialità del bene “terrazza” poiché, come correttamente osservato, l’obbligo dei condòmini di partecipare alle spese di manutenzione del bene comune non deriva dal diritto di proprietà sullo stesso, bensì dalla utilità che ciascun condomino trae dalla cosa da riparare o ricostruire, come previsto dal terzo comma dell’art. 1123 c.c.

Con l’analisi della pronuncia, la Cassazione pone l’accento sulla presunzione di condominialità

In tal senso, la Cassazione ha affermato che “L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti” (Cass. n. 32103/2021).

Locale caldaia: quando è comune?

Anche il locale caldaia non è contemplato nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., tuttavia valgono per esso gli stessi principi sopra visti per la terrazza a livello intanto perché l’elenco è solo esemplificativo e poi perché la norma estende la presunzione di condominialità a “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”, nonché “ai locali per i servizi in comune” qual è per l’appunto il locale caldaia per il servizio centralizzato di riscaldamento.

Nella specie, il Tribunale ha precisato che anche in caso di successiva adozione di impianti autonomi e conseguente eliminazione del servizio di riscaldamento centralizzato, tale sopravvenienza non vale ad annullare la condominialità del locale caldaia in quanto sorta ab origine per effetto della costituzione ex lege del condominio, sempre ove non risulti, come nella specie, alcuna riserva in proprietà esclusiva del bene medesimo.