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Condominio: il beneficium excussionis in favore dei condomini in regola con i pagamenti.
Nell’ordinanza n. 5043 del 17 febbraio 2023 la Corte di Cassazione chiarisce le modalità e i termini con cui il creditore di un Condominio, ottenuto un titolo esecutivo per il recupero del proprio credito, può procedere nei confronti dei singoli condomini, ribadendo il criterio del beneficium excussionis in favore dei condomini non morosi.
| Martedi 21 Febbraio 2023 |
Il caso: Caio e Mevia proponevano opposizione avanti al GdP avverso gli atti di precetto notificati nei loro confronti da Lucilla in forza dell’ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. emessa dal Tribunale e dalla Corte d’appello ottenuta nei confronti del Condominio Alfa, di cui i ricorrenti sono condomini.
A sostegno delle opposizioni i condomini avevano preliminarmente dedotto la violazione dell’art. 63 comma 2 disp. att. c.c., per avere Lucilla, in base ai predetti titoli esecutivi giudiziali formatisi contro il Condominio, notificato gli atti di precetto nei confronti dei singoli condomini in regola con i pagamenti pro quota dovuti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi.
Il tribunale, dopo aver accertato che i condomini Caio e Mevia erano in regola con i pagamenti pro quota, accoglieva l’appello: in particolare non era stata data prova dalla creditrice Lucilla di aver proceduto alla preventiva escussione dei condomini morosi, per cui la stessa non aveva diritto di procedere ad esecuzione forzata nei confronti dei condomini Caio e Mevia in regola con i pagamenti.
Lucilla ricorre in Cassazione, che, nel rigettare l’impugnazione, osserva e ribadisce quanto segue:
a) la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.c., introdotti dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220: l’art. 63, comma 1, dispone che:
– l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”,
– il comma 2 stabilisce che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”;
-b) e’ dunque prescritto dalla legge che l’obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso;
c) in favore dei condomini in regola coi pagamenti è previsto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., come correttamente ritenuto dal Tribunale, non solo un onere per il creditore di chiedere in primo luogo l’adempimento dei morosi (c.d. beneficio d’ordine), quanto la più gravosa condizione di escutere preventivamente il patrimonio degli stessi partecipanti inadempienti (c.d. beneficium excussionis);
d) la preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola: essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede; dunque, il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna;
e) peraltro è il terzo creditore a dover provare l’insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso, e l’eccezione del beneficio di escussione rileva non soltanto se in concreto sussistano beni da sottoporre ad esecuzione al momento della scadenza del credito, ma sempre che tale esecuzione sia altresì giuridicamente possibile, ipotesi che non si riscontra, ad esempio, in caso di condomino moroso assoggettato a liquidazione giudiziale, evento che per definizione esclude la sussistenza di beni da poter sottoporre ad esecuzione individuale.
Da ciò discende il seguente principio di diritto:
“ il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo”
