Delibera assembleare: tre valide ragioni per chiederne l’annullamento

La convocazione dell’assemblea deve essere comunicata nei tempi di legge, e deve indicare in modo puntuale l’ordine del giorno. L’avviso pervenuto con meno di cinque giorni liberi di anticipo, può portare all’annullamento della delibera.

Altra ragione di invalidità della delibera assembleare è la mancata specificazione dei punti all’ordine del giorno.

Non è valida in ogni caso la delibera che, approvando il preventivo dei lavori, pone la condizione di ottenere un ulteriore sconto dalla ditta.

Delibera assembleare: tre valide ragioni per chiederne l’annullamento. Il fatto

I condomini avevano impugnato la delibera dell’assemblea del condominio adottata in seconda convocazione, per:

• il mancato rispetto del termine di legge;
• la mancanza del registro di contabilità a fronte della necessità di approvare il consuntivo;
• l’insufficiente specificazione dell’ordine del giorno
• l’aver subordinato l’approvazione di un preventivo ad una ditta alla concessione di un ulteriore sconto.

Avviso di convocazione e termine di preavviso

Gli attori lamentavano in primo luogo la violazione del termine fissato dall’art. 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile per l’invio in ritardo dell’avviso di convocazione. Il Tribunale ha ritenuto fondato il motivo di doglianza.

A fronte di un’assemblea con prima convocazione fissata per il 9 di giugno, la convocazione era pervenuta ai condomini il 7 giugno e quindi con soli due giorni di anticipo.

L’art. 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede invece che l’avviso di convocazione debba essere comunicato agli interessati almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

La finalità dell’avviso di convocazione è quella di mettere a conoscenza i condomini, per tempo e con dovuto preavviso, degli argomenti di discussione dell’assemblea, per dare loro modo di prepararsi ed eventualmente richiedere all’amministratore la documentazione rilevante ai fini della discussione assembleare.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha precisato a riguardo che il termine di cinque giorni non è un termine libero e dunque nel calcolo non bisogna considerare il giorno dell’assemblea, mentre deve essere conteggiato il giorno in cui l’avviso è pervenuto alla residenza /domicilio dell’interessato (Cass. n. 18635/2021).

Prova della effettiva trasmissione della convocazione nei termini

La difesa del Condominio sosteneva che l’avviso di convocazione fosse stato inviato per tempo (il 31 di maggio) all’avvocato che già assisteva i condomini, tanto che l’avvocato stesso con mail di risposta, si era impegnato a farsi parte diligente, inviando ai propri clienti la copia della convocazione.

E tuttavia per il Tribunale questo argomento della difesa non è idoneo ad escludere l’invalidità della delibera, perché a parte la mail con cui l’avvocato assumeva l’impegno di avvisare i clienti, non era stata data la prova che la convocazione fosse stata oggettivamente trasmessa ai destinatari nei cinque giorni liberi antecedenti la convocazione.

L’effetto caducatorio della delibera opera verso tutti i condomini

L’accoglimento della domanda di parte attrice, scrive il Tribunale, comporta l’annullamento della delibera assembleare, con effetto nei confronti di tutti i condomini.

Infatti “la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino“, scrive il Giudice, “non può intendersi ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio, ma si estende necessariamente alla validità dell’intera deliberazione”. Pertanto, conclude, l‘effetto caducatorio della delibera assembleare derivante da sentenza che ne dichiara la nullità o l’annullamento opera nei confronti di tutti i condomini anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o alcuni di loro.

Rendiconto condominiale e validità della delibera

Nel caso esaminato dal Tribunale di Torre Annunziata, era stata mossa un’altra censura nei confronti della delibera assembleare impugnata. Gli attori deducevano la nullità e/o annullabilità della stessa per violazione dell’art. 1130 bis c.c., lamentando che in relazione all’approvazione del consuntivo di gestione, la delibera difettasse del registro di contabilità, e in ogni caso di una puntuale indicazione del riepilogo finanziario.

Per il Tribunale il motivo non merita accoglimento.

L’art. 1130 bis c.c., argomenta il Giudice, prevede che il rendiconto condominiale contenga:

• le voci di entrata e di uscita, (incassi e pagamenti eseguiti), in relazione alle relative manifestazioni finanziarie
• ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio
• con indicazione nella nota sintetica esplicativa, della gestione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale.

Ai fini della validità della delibera assembleare, la giurisprudenza di merito richiamata dalla sentenza in commento ha chiarito che “è sufficiente accertare che la redazione del rendiconto sia avvenuta in maniera tale da facilitare il controllo dei dati da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze, rendendo intellegibili le voci di entrata e di uscita, e ciò nel rispetto di semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo, tenendo conto che la contabilità del Condominio è una contabilità semplificata e dunque diversa da quella di una società commerciale (sent.Trib. Roma n. 356/2023).

Nel caso di specie il Tribunale ritiene che il rendiconto di gestione sia sufficientemente completo, consentendo ai condomini di rilevare lo specifico ammontare delle spese sostenute con indicazione delle singole voci e dei relativi importi.

Insufficiente specificazione dei punti all’ordine del giorno

Altro motivo di doglianza sulla legittimità della delibera assembleare, riguardava il fatto che i condomini avessero approvato in assemblea la maggiorazione delle quote ordinarie a copertura dei condomini morosi e di un ulteriore fondo straordinario per il recupero contro i predetti morosi, senza che tale punto fosse stato inserito nell’ordine del giorno. Il Tribunale ha ritenuto fondata la censura.

La specifica indicazione dell’ordine del giorno è imposta dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, come novellato dalla riforma della L. 220/2012. Nella vecchia formulazione non era riportato alcun richiamo esplicito all’avviso di convocazione, invece la nuova formulazione della norma prevede che “l’avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell’o.d.g.“.

Scopo della norma è mettere il condomino in condizioni di comprendere chiaramente ed esaustivamente, con congruo anticipo, su quali argomenti l’assemblea è chiamata a discutere.

Sebbene non occorra indicare in modo minuzioso tutti gli aspetti della discussione o i probabili scenari che potrebbero scaturirne, è comunque “indispensabile che siano tracciati, in modo chiaro preciso e completo, i confini di siffatta trattazione”.

Nel caso in esame, mancava totalmente la menzione della necessità di deliberare in ordine alla maggiorazione delle quote ordinarie per la copertura dei condomini morosi, e della costituzione del fondo straordinario per il recupone del fondo straordinario per il recupero dagli stessi.

Approvazione della delibera sottoposta a “condizione futura”

La delibera impugnata recava poi un ultimo elemento di annullabilità, eccepito dagli attori e ritenuto fondato dal Tribunale. I condomini infatti avevano approvato all’unanimità il preventivo di una ditta a condizione che la stessa facesse un ulteriore sconto.

L’approvazione di un preventivo di spesa, subordinato all’avversarsi di una condizione futura e incerta, osserva il Giudicante, è del tutto improduttiva di effetti vincolanti per i condomini e dunque inopponibile ai condomini per difetto di determinatezza e di attualità.