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Condominio: la proprietà del sottotetto di piccole dimensioni
A cura della Redazione.
La Corte di Cassazione nell’ordinanza n.10269/2023 fa chiarezza in merito alla proprietà del sottotetto qualora esso sia di piccole dimensioni.
| Venerdi 26 Maggio 2023 |
Il caso: Tizio, proprietario di un appartamento all’interno di uno stabile condominiale, premessa:
– l’esistenza, all’ultimo piano del palazzo, di un vano sottotetto, accessibile attraverso una botola situata nel vano scala condominiale e utilizzato dal condominio per il deposito di materiale edile e per l’impianto centralizzato TV,
– l’avvenuta esecuzione nel 1995, da parte del proprietario dell’appartamento sottostante, Caio, di opere murarie che ne avevano reso possibile l’utilizzo esclusivo di una porzione rilevante, benché non inclusa nel suo atto di compravendita,
conveniva in giudizio, davanti al Tribunale Caio e Mevia, onde ottenere l’accertamento del diritto di comproprietà del vano sottotetto e dell’appropriazione illecita, da parte loro, del predetto immobile, nonché la loro condanna alla restituzione alla proprietà e all’uso comune del vano, alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni patiti.
Sia il tribunale che la Corte d’appello rigettavano la domanda; Tizio ricorre quindi in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.: i giudici d’appello erroneamente hanno affermato che il sottotetto non avesse natura condominiale, ma pertinenziale all’appartamento sottostante, senza considerare che le caratteristiche del bene, come accertate dalla consulenza tecnica d’ufficio svolta nel primo grado, erano tali da far propendere per la comproprietà dello stesso, siccome non costituente una mera intercapedine.
La Cassazione, nel rigettare mil ricorso, precisa quanto segue:
a) sulla natura del sottotetto,questa Corte, muovendo dalla mancata sua inclusione tra le porzioni immobiliari rientranti nella presunzione di condominialità di cui al ridetto art. 1117 cod. civ., nella versione antecedente al 2012, si è costantemente espressa sostenendo che la sua determinazione debba tener conto, in primo luogo, del titolo e, soltanto in sua mancanza, della funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato:
– di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento dell’ultimo piano, quale sua pertinenza, quando ha la funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante;
– di proprietà del condominio, quando ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.
b) nel caso i esame, la Corte d’Appello ha ritenuto che il sottotetto, in ragione delle sue dimensioni, delle caratteristiche strutturali, dell’assenza di finestre o affacci e della mancata dimostrazione di un diverso impiego da parte dei condomini antecedentemente all’esecuzione dei lavori, non fosse suscettibile di utilizzo come vano autonomo, siccome inadatto alla presenza di persone, e si configurasse invece, come mero vano tecnico, con funzione di isolamento termico.
