Compravendita: proposta irrevocabile di acquisto e termine perentorio per l’accettazione scritta

La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con ordinanza n. 12838 dell’11 maggio 2023, ha ribadito che colui che formuli una proposta irrevocabile di acquisto, ha la facoltà di concordare che gli pervenga, entro un termine perentorio, a pena di inefficacia della proposta, una comunicazione scritta di accettazione, sì da avere certezza del perfezionamento del negozio.

Nel caso de quo, veniva proposto ricorso per decreto ingiuntivo in quanto il ricorrente denunciava di aver ricevuto dagli ingiunti l’incarico di mediazione per la ricerca e l’ acquisto di un immobile e di aver comunicato verbalmente agli acquirenti, nel mese di marzo 2015, l’accettazione della proposta per l’ammontare di € 150,000,0, di cui 5.000,00 da versare a titolo di caparra confirmatoria e, la rimanente cifra, da utilizzare per l’estinzione di un mutuo ipotecario contratto dai venditori. Chiariva, inoltre, di aver inviato successivamente, una mail di conferma dell’accettazione e di avere appreso solo a seguito della predetta comunicazione che il saldo del mutuo da rimborsare ammontava ad € 175,000,00, notizia tempestivamente trasmessa ai resistenti in nome e per conto dei quali richiedeva anche una dilazione del termine per la stipula del definitivo.

Le parti non raggiungevano un nuovo accordo sul prezzo ma, a parere del ricorrente, la provvigione era già maturata per effetto della stipula del preliminare.

Gli ingiunti proponevano opposizione eccependo di non aver mai ricevuto la comunicazione scritta di accettazione della loro proposta entro il termine perentorio stabilito (23.03.2015) e che la successiva mail non era stata inviata anche all’altra parte ingiunta, sicchè il preliminare non poteva dirsi perfezionato e, pertanto, nulla era dovuto a titolo di provvigione.

Anche il Tribunale riteneva non perfezionato il preliminare in quanto, sulla base delle prove prodotte, nessuna accettazione scritta era stata comunicata agli acquirenti entro il termine perentorio fissato nella proposta irrevocabile. Revocava, pertanto, il decreto ingiuntivo. Decisione confermata in appello.

Il ricorrente proponeva ricorso per cassazione denunciando, con il primo motivo, la violazione degli artt., 1754, 1755, 2697 cod. civ., 112, 115, 116, 132 n. 4, 184 e 356 cod. proc. civ., per avere ritenuto, la sentenza, che il preliminare potesse perfezionarsi solo attraverso comunicazione scritta dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto avanzata dai resistenti, sostenendo che la stessa non imponeva alcuna forma specifica e che la relativa comunicazione può essere effettuata anche verbalmente.

Con il secondo motivo denunciava che la sentenza di appello non aveva tenuto in conto che gli acquirenti, ricevuta la comunicazione scritta dell’accettazione, avevano chiesto espressamente di differire il termine di conclusione del definitivo, con ciò ratificando l’operato del mediatore.

Con il terzo e ultimo motivo, denunciava la violazione degli articoli 1754, 1755, 2697 cod. civ., 112, 115, 116, 132 n. 4, 183 e 184 e 356 cod. proc. civ.,per avere, la sentenza, respinto la domanda di pagamento delle provvigioni, in accoglimento di una eccezione di inadempimento formulata tardivamente nella memoria ex art. 183 cod. proc. civ., non giustificata dalle difese della ricorrente e che, non essendo stata accolta in primo grado, doveva essere motivo di appello, non potendo essere semplicemente riproposta ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ.

La Cassazione, nel confermare la decisione impugnata, ha osservato che la necessità di una comunicazione scritta dell’accettazione entro il termine perentorio, va desunta dal tenore letterale della proposta di acquisto che, secondo quanto ribadito dalla Corte di merito, avrebbe perduto effetto se, nel termine fissato dai resistenti, fosse pervenuta una semplice comunicazione orale di accettazione. In particolare: con la scadenza del termine, la proposta irrevocabile aveva perduto ogni effetto e, pertanto, la successiva accettazione poteva valere solo come nuova proposta, essendo necessaria una nuova accettazione scritta dei promissari acquirenti, conforme nei contenuti a quella originaria, non essendo sufficiente una semplice richiesta di differimento del termine della stipula della vendita, dovendosi tenere in conto che, nel frattempo, erano cambiati i termini economici dell’operazione di scambio, con la necessità di versare un ulteriore importo aggiuntivo a titolo di prezzo, aspetto sul quale le parti non avevano raggiunto un nuovo accordo.

Nessuna prova era stata offerta, nei precedenti gradi, della comunicazione del mediatore, agli opponenti, dell’intervenuto mutamento delle condizioni economiche del venditore. Una eventuale ratifica del suo operato era riferibile esclusivamente alla proposta originaria, ormai superata, potendo gli opponenti rifiutare comunque la provvigione, per avere, la controparte, violato gli obblighi informativi circa i fattori che avevano influito sulla conclusione del contratto.

Il mancato esercizio, entro la scadenza del termine fissato dal proponente, della facoltà di accettare la proposta irrevocabile, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1331 cod. civ., facendo venir meno la soggezione dell’offerente al diritto potestativo del contraente cui è stata concessa l’opzione, libera definitivamente il primo, con la conseguenza che la manifestazione di volontà del secondo di aderire all’offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che richiede, per la conclusione del contratto, una nuova accettazione ( Corte di Cassazione, nn. 5423/1992, 15411/2013, 20853/2014.)

Conclusivamente, il ricorso veniva respinto, con aggravio delle spese liquidate nel dispositivo.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.12838 2023