Nulla la delibera che autorizza genericamente un condomino a fare lavori di inclinazione del lastrico solare

Non è raro che un condomino intenda eseguire, a proprie spese, interventi su parti condominiali per trarre dagli stessi maggiori vantaggi per la proprietà esclusiva. Tali interventi possono richiedere anche modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, ma non devono alterare la destinazione del bene e non devono impedire agli altri partecipanti di farne pari uso. Quello che conta è che il bene comune non subisca essenziali trasformazioni di carattere strutturale, che ne potrebbero alterare la funzione originale.

Il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 1086 del 21 giugno 2023, in materia di impugnativa di una deliberazione assembleare non ha considerato tale aspetto ma ha dato rilevanza al vizio di genericità della delibera stessa declarandone la nullità.

Nulla la delibera che autorizza lavori di inclinazione del lastrico solare. Fatto e decisione

In un giudizio, incardinato nei confronti di un Condominio ed avente ad oggetto la domanda di annullamento e/o nullità di una delibera condominiale, interveniva altro condomino quale diretto interessato alla questione oggetto del giudizio.

L’attrice, impugnando la delibera assembleare lamentava che il punto posto all’ordine del giorno, consistente nella richiesta del condomino intervenuto di vedere accolta dall’assemblea la possibilità di coibentare ed inclinare il tetto della propria unità abitativa per consentire un conseguente isolamento termico, modificava di fatto la struttura del lastrico solare comune.

La delibera, assunta a maggioranza, si asseriva essere illegittima per i seguenti profili: violazione del diritto di utilizzare il lastrico secondo quanto disposto dall’art. 1102 c.c. (l’attrice, infatti, aveva sempre fare uso di tale superficie secondo il proprio diritto sancito dalla norma richiamata) utilizzando una scala posizionata in prossimità di una porta finestra (già solo finestra e autorizzata dai preposti organi delle Belle Arti); conseguente impossibilità per l’attrice di farne un uso più intenso perché ostacolata dal condomino intervenuto nonché, infine, realizzazione di una trasformazione strutturale del lastrico da qualificarsi come innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. con conseguente violazione del quorum deliberativo.

Il Condominio si costituiva in giudizio confutando gli assunti di parte attrice sulla base di vari motivi, tra i quali assumeva rilevanza la contestazione avente ad oggetto la trasformazione della finestra in porta-finestra, effettuata in violazione del regolamento condominiale e senza autorizzazione dell’assemblea.

Rispetto a tale eccezione il Condominio formulava domanda riconvenzionale nei confronti dell’impugnante, chiedendo che il giudicante ordinasse la rimessione in pristino dei luoghi.

Il Tribunale di Venezia accoglieva la domanda e dichiarava la delibera nulla per indeterminatezza dell’oggetto, osservando che quanto autorizzato dall’assemblea non specificava la consistenza strutturale dell’intervento mancando qualsivoglia indicazione di natura progettuale come, peraltro, riconosciuto dallo stesso Condominio anche in sede di istruttoria.

Ugualmente accolta la domanda riconvenzionale del Condominio essendo state provate nel corso del giudizio le doglianze del convenuto.

Considerazioni conclusive

Il Tribunale di Venezia è stato chiamato a decidere una questione che si è rivelata interessante per i differenti profili giuridici che ha presentato.

In primo luogo, vi è la richiesta, da parte del condomino, di modificare la struttura di un bene comune trasformando il lastrico di copertura dell’edificio, per sua natura corrispondente ad una superficie orizzontale, in un quid di diverso: ovvero in un piano inclinato. Richiesta che – come detto – è stata accolta dall’assemblea.

La fattispecie, per le sue caratteristiche, non rientra né nell’art. 1102 c.c., né nell’ambito dell’art. 1120 c.c.

L’uso della cosa comune, che è un diritto riservato al condomino per effetto del richiamo di cui all’art. 1139 c.c., si inquadra “nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c. c.” (Cass., sez. 6-2, 3 febbraio 2022, n. 3440).

Se si tratta di facoltà il condomino potrebbe, in teoria, agire senza chiedere l’assenso preventivo dell’assemblea, fermo restando i divieti previsti dal regolamento di Condominio. Nel nostro caso, invece, la modificazione di cui parla l’art. 1102 c.c. è una trasformazione sostanziale della struttura del bene comune e come tale non consentita.

Né si può parlare di una innovazione, come suggerito dall’attore, dal momento che quanto all’aspetto soggettivo “rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte” (Cass., sez. 2, 4 settembre 2017, n. 20712).

Per quanto evidenti queste osservazioni la delibera è stata dichiarata nulla per un diverso motivo: la sua genericità. Ad avviso del Tribunale la delibera, infatti, non aveva un carattere programmatico ma era semplicemente autorizzativa.

Il contenuto generico si sarebbe, poi, tramutato in definitivo nel momento in cui sarebbe stato presentato al consesso assembleare il progetto dal quale trarre gli elementi tecnici per individuare le modalità di esecuzione dell’opera che parte attrice voleva realizzare a proprie spese.

Tanto è vero che il Tribunale ha concluso sul punto affermando che “l’assemblea ha autorizzato la possibilità per il condomino di eseguire un intervento di modifica di una parte comune dell’edificio (il lastrico solare di superficie piana in un tetto inclinato) senza alcuna limitazione o specificazione tecnica riguardo all’inclinazione della copertura.

Trattasi di delibera autorizzativa all’evidenza e non di natura meramente programmatica atteso il tenore letterale della stessa.

È evidente che, in questi termini, la delibera non possa ritenersi determinata né programmatica atteso il tenore letterale della stessa“.

Quindi una delibera priva di un oggetto determinabile al momento della votazione, ma che avrebbe inciso sugli interessi dei condomini allorché i lavori, del tutto ignoti, fossero stati eseguiti.

Per quanto concerne, poi, l’accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dal Condominio nei confronti dell’attore, il quale aveva trasformato una finestra in porta finestra in spregio del regolamento contrattuale e della volontà assembleare, non vi sono dubbi sulla correttezza del provvedimento giudiziale emesso.

Infatti, solo un consenso unanime dei condomini avrebbe potuto superare il limite posto dal regolamento nei confronti di interventi effettuati dai condomini sui beni comuni, anche se realizzati in corrispondenza della proprietà esclusiva.