Locazioni ad uso non abitativo: obblighi del locatore in relazione all’uso dell’immobile

Il caso: Tizio intimava sfratto per morosità a Caio e lo citava davanti al Tribunale per la convalida, invitandolo a rilasciare l’immobile locato; rappresentava che il locale era stato concesso in locazione ad una società che vi esercitava l’attività di bar, la quale aveva ceduto l’attività ad un primo cessionario il quale l’aveva poi ceduta a Caio, che si era reso moroso nel pagamento dei canoni da ottobre 2011 a febbraio 2012 ed aveva intrapreso lavori edili senza l’autorizzazione del proprietario locatore.

Caio si opponeva allo sfratto contestando la morosità e chiedeva, in via riconvenzionale, dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore in quanto l’immobile, preso in locazione per essere adibito a bar, non aveva la struttura idonea per consentire la preparazione di alimenti finalizzata alla vendita; in particolare non era dotato di un doppio bagno con antibagno, essenziale per poter procedere alla preparazione degli alimenti.

Il Tribunale rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale del conduttore dichiarando risolto il contratto per inadempimento del locatore, con conseguente condanna dello stesso al risarcimento del danno.

La Corte d’Appello, adita da Tizio, accoglieva il gravame; Caio ricorre in Cassazione, censurando la sentenza impugnata per aver omesso di valutare se, oltre agli obblighi di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., il locatore fosse gravato anche dell’obbligo di assicurare, ai sensi dell’art. 1578 c.c., che la cosa locata fosse immune da vizi che la rendessero inidonea all’uso convenuto, sì da giustificare, in caso di inottemperanza a tali obblighi, la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Per la Cassazione il ricorso è infondato: sul punto ribadisce l’orientamento per cui:

a) Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;

b) di conseguenza, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore;

c) peraltro, in caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della legge n. 392 del 1978 alla cessione d’azienda, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o non facilmente riconoscibili, che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore (Cass. n. 10298 del 7/05/2007).

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 14067 2023