Studio medico in condominio: quali regole per i pazienti?

Ci scrive un nostro lettore: «Da quando ha aperto uno studio medico di base, in un condominio di due piani, ci sono molte persone che aspettano sulle scale non potendo attendere in sala d’attesa poiché il limite è di cinque persone per via della normativa anti-Covid.

Abitando di fronte allo studio medico, posso fare qualcosa per evitare che le persone aspettino fuori dal portone d’ingresso del palazzo o stazionino sul pianerottolo?».

Il problema degli studi medici in condominio è quantomai annoso. Le lamentele non provengono tanto dall’esercizio dell’attività in sé quanto dalla clientela che, molto spesso, non rispetta le norme condominiali. Come comportarsi in ipotesi del genere? Quali regole devono rispettare i pazienti del medico che fa studio in condominio? Approfondiamo la questione.

Si può aprire uno studio medico in condominio?

A meno che il regolamento contrattuale non lo escluda espressamente, è possibile aprire uno studio medico in condominio.

Solo il regolamento votato all’unanimità oppure approvato dall’originario proprietario del fabbricato è in grado di imporre limiti alle singole unità immobiliari, determinandone ad esempio l’unica destinazione d’uso possibile.

È possibile far pagare maggiori spese allo studio medico?

I criteri di ripartizione delle spese dettati dall’articolo 1123 del codice civile non sono derogabili a maggioranza ma solo con voto unanime.

Non è quindi possibile addossare al titolare dello studio medico un maggior onere contributivo, magari perché i pazienti sporcano le scale o si servono dell’ascensore, a meno che non si raggiunga un accordo unanime oppure ciò non sia già previsto all’interno del regolamento contrattuale.

Se l’assemblea decidesse, a maggioranza, di imporre maggiori oneri a carico dello studio medico, la delibera sarebbe radicalmente nulla.

Discorso a parte meritano le cosiddette “spese a consumo“: se lo studio medico utilizza più acqua oppure più riscaldamento, pagherà in base al consumo effettivo del servizio.

I pazienti possono occupare il pianerottolo?

Il maggiore disturbo che uno studio medico arreca al condominio è quello riguardante l’occupazione dei beni comuni da parte dei pazienti.

Questi, infatti, quando non possono essere ricevuti contestualmente all’interno dello studio, attendono il proprio turno stazionando sul pianerottolo oppure nell’androne dell’edificio, creando a volte intralcio ai proprietari. Come comportarsi in casi del genere?

Orbene, se non è diversamente disposto dal titolo (atto di acquisto o regolamento contrattuale), i pianerottoli e le scale sono di proprietà comune, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile.

Qualora qualcuno li utilizzi in modo tale da impedire il godimento agli altri condòmini, ex articolo 1102 del codice civile, pone in essere un comportamento non corretto che può perfino dare luogo a un’azione giudiziaria.

La regola che impone di non occupare le parti comuni in modo da impedirne l’utilizzo agli altri comproprietari si applica a tutti, anche a coloro che condòmini non sono, come ad esempio i pazienti dello studio medico.

Pertanto, anche costoro dovranno rispettare le comuni regole del condominio, non potendo sottrarsi ad esse per il solo fatto di essere estranei alla compagine.

Se è vero che essi non possono essere sanzionati con una multa condominiale, la quale può essere comminata solo ai proprietari, è altrettanto vero che contro di essi potrebbe essere intrapresa un’azione giudiziaria, eventualmente anche d’urgenza, se v’è pericolo di un immediato e irreparabile danno.

Non è da escludere, poi, la possibilità di agire direttamente contro il titolare dello studio medico, qualora egli, con la sua condotta, favorisca l’occupazione dei beni comuni da parte dei pazienti.

È il caso del medico che, violando le disposizioni relative all’apertura e al mantenimento dello studio di medicina generale imposte dal Servizio sanitario nazionale, non sia munito di un’adeguata sala di attesa e di un sistema di prenotazione delle visite dei pazienti.

A ciò si aggiunga che consentire ai pazienti in attesa del proprio turno di sostare sul pianerottolo o sulle scale comuni viola disposizioni di igiene all’interno dello stabile in condominio.

I pazienti possono parcheggiare in condominio?

I pazienti dello studio medico in condominio possono parcheggiare negli spazi comuni, a meno che non sussista un espresso divieto.

L’assemblea condominiale può senz’altro prevedere il divieto di parcheggio per le auto delle persone che non sono condòmini.

Per imporre tale divieto non occorre una previsione regolamentare, essendo sufficiente una deliberazione dell’assemblea.

La scelta di riservare il parcheggio ai soli condòmini è molto frequente e serve per gestire al meglio i posti auto (in genere limitati) destinati ai proprietari.