Illegittimo allaccio ad opera del condominio alla fognatura del vicino

La servitù è un diritto reale di godimento che crea un peso a carico di un fondo, detto “fondo servente”, per l’utilità del “fondo dominante“. In particolare, la servitù di scarico consente al proprietario del fondo dominante di liberarsi delle acque sovrabbondanti passando per il vicino fondo servente.

Costituisce servitù di scarico anche quella di fognatura che consente al proprietario del fondo dominante il diritto di accedere al fondo servente per l’installazione dell’impianto e la sua manutenzione.

La servitù di scarico si costituisce secondo le modalità previste dal codice civile in generale per le servitù (art. 1031 c.c.) ossia: coattivamente o volontariamente; per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

La servitù coattiva è quella imposta dalla legge al proprietario del fondo servente allorquando sussistano determinati elementi ai quali una norma giuridica ricollega l’obbligo di costituire una servitù avente un determinato contenuto tipico.

Vi sono diverse figure di servitù coattiva, tipizzate nel codice civile e in alcune leggi speciali, tra le quali la servitù di scarico coattivo prevista dall’art. 1043 c.c. il cui presupposto è quello di liberare il fondo dominante dalle acque sovrabbondanti, anche impure, a condizione in quest’ultimo caso, che si pongano in essere le precauzioni atte ad evitare qualsiasi pregiudizio o molestia per il fondo servente.

Nell’ipotesi in cui il proprietario di un fondo non abbia altre alternative per liberarsi delle acque di scarico, potrà, dunque, costituirsi una servitù coattiva, volontaria o per sentenza.

In altre parole, ove le parti non convengano spontaneamente di adempiere l’obbligo previsto dalla legge (costituzione con contratto), la servitù di scarico coattivo potrà costituirsi con sentenza, come è accaduto nel caso di recente deciso dal Tribunale di Pisa (sent. n. 1262 del 12 ottobre 2023).

Illegittimo allaccio ad opera del condominio alla fognatura del vicino. Fatto e decisione

In seguito ad allagamenti nelle unità immobiliari costituenti villette a schiera, determinati – per come era emerso da un accertamento tecnico preventivo – dall’allaccio abusivo alla linea fognaria di proprietà delle predette da parte di un edificio condominiale, i proprietari degli immobili danneggiati proponevano ricorso ex art. 702 bis c.p.c. al fine di sentir accertare l’illecito esercizio di servitù di passaggio e scarico da parte del condominio in danno della proprietà ricorrente e sentir condannare lo stesso a cessare l’esercizio, separando l’impianto fognario a servizio del condominio da quello a servizio del fabbricato dei ricorrenti con risarcimento di tutti i danni arrecati.

Si costituiva in giudizio il condomino contestando il dedotto avversario in quanto infondato in fatto ed in diritto. Intervenivano volontariamente i singoli condomini proprietari delle unità immobiliari facenti parte del condominio, chiedendo, in via preliminare, la chiamata in causa della società costruttrice e del direttore lavori e, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni subiti dai propri immobili nonché la costituzione, in proprio favore, di servitù coattiva di scarico.

Si costituiva in giudizio il direttore dei lavori deducendo sostanzialmente che per l’impianto di scarico del condominio era stata ottenuta l’autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale e redatta la certificazione di agibilità al termine dei lavori, nonché la corretta realizzazione dell’impianto di scarico, idoneo a sopportare il carico di entrambi i fabbricati.

Deduceva, altresì, l’assenza di propria responsabilità per le dichiarazioni rese dalla Società costruttrice in ordine alla conformità urbanistico- catastale e alla agibilità delle unità immobiliari nonché l’assoluta corrispondenza del tracciato della tubazione del condominio a quello tracciato nell’elaborato progettuale.

Veniva disposta CTU che evidenziava che, alla luce delle autorizzazioni allo scarico rilasciate dal comune, i condomini avrebbero dovuto essere dotati di due linee autonome e separate, nonché accertava che la conduttura del condominio si innestava abusivamente nel pozzetto di ispezione ricadente nella proprietà dei ricorrenti.

Alla luce dello stato dei luoghi difforme rispetto al progetto ed in mancanza di una servitù di scarico in favore del fondo dei convenuti, il Tribunale ha ritenuto l’allaccio effettuato dal condominio illegittimo ed abusivo e conseguentemente lo ha condannato a cessare la condotta di immissione e a rimuovere la tubatura condotta all’interno del pozzetto degli attori, nonché a realizzare una conduttura separata di scarico, secondo le indicazioni offerte dal consulente tecnico.

Il Tribunale di Pisa ha accolto, altresì, la domanda riconvenzionale dei singoli condòmini intervenuti volontariamente in giudizio, finalizzata ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di scarico in favore del condominio.

Danni da rigurgito della fognatura condominiale

Il Tribunale, pertanto, con la sentenza in esame ha costituito servitù di acquedotto e scarico, a carico del resede di proprietà comune dei ricorrenti ed a favore di tutte le unità immobiliari di proprietà degli intervenuti, secondo il tracciato indicato dal C.T.U., ritenendo sussistenti i presupposti di legge: interclusione e necessità.

Considerazioni conclusive

La servitù di fognatura è equiparata dalla giurisprudenza alla servitù di scarico coattivo, disciplinata dall’articolo 1043 del Codice civile.

I presupposti della costituzione di una servitù di scarico coattivo ex art. 1043 cod. civ. non differiscono, compatibilmente con il diverso contenuto della servitù, da quelli contemplati dall`art. 1037 cod. civ. per la costituzione della servitù di acquedotto coattivo, applicabili in virtù del richiamo operato dalla prima di dette norme alle disposizioni degli articoli precedenti per il passaggio delle acque, occorrendo, pertanto, come per l`acquedotto coattivo, che il passaggio richiesto – sempre che il proprietario del fondo non abbia altre alternative per liberarsi delle acque di scarico, anche con la creazione di una servitù volontaria – sia il più conveniente ed il meno pregiudizievole per il fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio ed alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque (art. 1037 cod. civ.) e riferendosi il criterio del minor pregiudizio esclusivamente al fondo servente e quello della maggior convenienza anche al fondo dominante, il quale non deve essere assoggettato ad eccessivo disagio o dispendio (Cass. n. 2948 del 26 marzo 1994)

La servitù coattiva di scarico può essere domandata per liberare il proprio immobile sia da acque sovrabbondanti potabili o non potabili, provenienti da acquedotto o da sorgente esistente nel fondo o dallo scarico di acque piovane, sia dalle acque impure, risultanti dal funzionamento degli impianti agricoli od industriali o degli impianti e servizi igienico-sanitari degli edifici; l’art.1043 c.c., infatti, non autorizza alcuna distinzione tra acque impure ed acque luride o “nere”, intese quest’ultime come acque di scarico delle latrine, dovendosi, piuttosto, intendere il riferimento alle acque impure, contenuto nel secondo comma, come volto unicamente a stabilire che, in questo caso, la servitù coattiva è subordinata all’adozione di opportune precauzioni per evitare inconvenienti al fondo servente (Cass. ord. 6 maggio 2021 n. 11840; Cass. n. 22990/2013)