L’errore nelle tabelle millesimali deve essere provato: inutili le contestazioni generiche

La funzione delle tabelle millesimali è non solo quella di stabilire i quorum deliberativi e costitutivi ma anche quella di consentire la ripartizione delle spese. Se un valore millesimale è errato il condomino penalizzato può quindi avere interesse alla revisione delle tabelle, con il preciso intento di pagare importi inferiori a quelli che derivano dall’applicazione delle tabelle erroneamente formate.

L’errore il quale, in forza dell’art.69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt.1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Ogniqualvolta venga chiesta la revisione delle tabelle, l’errore, dunque, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori effettivo delle singole unità immobiliari e il valore ad esse attribuito nelle tabelle, deve essere oggettivamente verificabile in base agli elementi sui quali il valore effettivo doveva essere calcolato.

Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è perciò condizionato dall’esistenza di un errore (o alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano).

È necessario, però, un altro, presupposto: la prova della presenza dell’errore. L’argomento è stato recentemente trattato dal Tribunale di Latina (sentenza n. 2298 del 27/10/2023).

Revisione delle tabelle e prova dell’errore. Fatto e decisione

Un condomino riteneva che la tabella millesimale redatta nel 2001, contenente plurimi errori oggettivi e di valutazione, iniquamente gli avesse attribuito ben 125,885 millesimi.

Per effetto della delibera condominiale adottata il 24.01.2014, in applicazione della tabella millesimale approvata nel 2001, al condominio veniva richiesto il pagamento della somma di € 2.039,97.

L’attore citava in giudizio il condominio per richiedere la sospensione di tale delibera e l’accertamento dell’erronea elaborazione della tabella millesimale A del 2001, con diritto dell’attore a procedere alla revisione e/o modifica dell’applicata tabella millesimale; in ogni caso pretendeva che fosse predisposta la revisione e rielaborazione e/o modifica dell’applicata tabella millesimale.

Sulla scorta di documentazione prodotta telematicamente il 30.04.2018, l’attore formulava istanza di pronuncia di cessata materia del contendere, allegando una sostanziale adesione del condominio convenuto alla domanda svolta, atteso il volontario annullamento della tabella millesimale impugnata.

Il Tribunale perciò ha dichiarato la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di revisione della tabella millesimale.

Lo stesso Tribunale ha respinto poi la domanda di impugnazione dell’assemblea del 24.01.2014 per vizi relativi alla tempestività della relativa convocazione.

In ogni caso, al fine di regolamentare le spese in ordine alla domanda di variazione della tabella millesimale, seguendo il principio della soccombenza virtuale, il giudice ha dato torto all’attore che non ha fornito alcun elemento utile per accertare la veridicità di quanto allegato in ordine alla sproporzione dei millesimi ad esso attribuiti, provvedendo a depositare unicamente la copia della tabella impugnata e omettendo, peraltro, di offrire prova dei beni di sua proprietà e della relativa consistenza.

Considerazioni conclusive

Qualora un singolo condomino richieda – proponendo la relativa domanda giudiziale – la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. (il cui diritto è condizionato all’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati da tale norma: errore e/o alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari) è tenuto, in ossequio alla regola generale dell’onere probatorio di cui all’art. 2697 c.c., a fornire la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica richiesta e non può limitarsi ad allegazioni generiche e prive di prove a loro sostegno.

In altre parole la parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella – spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati – deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità (Cass. civ., sez. II, 10/05/2018, n. 11290).

La prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass. civ., sez. II, 23/01/2023, n. 1896; Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25790).

Si deve chiarire, però, che la redazione di ogni tabella millesimale suppone il riferimento a dati oggettivi, quale la superficie o il volume della singola unità immobiliare, ma anche l’applicazione di coefficienti riduttori collegati a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell’alloggio.

Due tabelle millesimali relative ad uno stesso immobile possono così rivelarsi diverse soltanto perché nell’una, e non nell’altra, è stato applicato uno dei suddetti coefficienti correttivi, pur senza che sia riscontrabile alcun “errore” nell’accertamento del valore proporzionale di una unità rispetto alle altre.

In caso, per l’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle tabelle millesimali, deve escludersi invece la possibilità di revisione o modifica delle tabelle per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, quand’anche abbiano comportato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio od alterato, comunque, il rapporto originario tra il valore delle singole unità del condominio e tra queste e l’edificio.