La delibera di approvazione dell’istallazione di un impianto ascensore esterno può essere nulla

La legge n. 13/1989 è detta, appunto, “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.

L’intento della normativa è quello di superare dette barriere architettoniche e la ratio è quella di consentire comunque la vita di relazione anche a coloro che, pur disabili, hanno il diritto di potere liberamente accedere a tutti gli edifici, per potere svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro vita.

In altre parole la legge 13/1989 esprime un granitico principio di solidarietà sociale e si prefigge l’apprezzabile fine di agevolare l’accesso ai condomini.

Chiunque ha il diritto di potere frequentare liberamente qualsiasi edificio, non solo per il fatto di essere proprietario di una o più unità immobiliari, ma anche al semplice fine di poter recarsi a visitare un familiare o un amico nel suo alloggio. Certo non si può escludere che l’installazione di un ascensore arrivi a mettere in pericolo la vivibilità dell’unità immobiliare di un condomino.

Questo succede, ad esempio, quando la struttura dell’impianto è troppo ravvicinata rispetto alla finestra dei locali di un condomino. In tal caso si pone, in primo luogo, la seguente domanda: la normativa in materia di distanze legali di cui all’art. 907 c.c. è invocabile dal condomino danneggiato?

A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza n. 695 del 3 ottobre 2023.

Impianto ascensore esterno e delibera nulla. Fatto e decisione

Due condomini impugnavano la delibera condominiale adottata dall’assemblea nella parte in cui quest’ultima (riunitasi in seconda convocazione e con la maggioranza di 530,56 millesimi e di otto condomini presenti su dodici), decideva l’approvazione dell’istallazione di un impianto ascensore esterno al fabbricato.

Il problema era che il progetto, pur contenendo una doppia alternativa, prevedeva comunque la realizzazione della struttura portante a distanza di 70 cm dalla finestra della cucina/soggiorno dell’immobile degli attori. Quest’ultimi, perciò, ritenevano la delibera nulla, o comunque annullabile, per violazione della normativa in materia di distanze legali di cui all’art. 907 c.c.; in ogni caso gli attori sostenevano che l’impianto avrebbe pregiudicato la proprietà individuale ed in particolare la luminosità e l’ariosità del soggiorno/cucina, quale locale principale e di maggior utilizzo dell’immobile; gli istanti deducevano anche un pregiudizio per la loro sicurezza.

Il condominio riteneva la delibera impugnata conforme ai limiti previsti dall’art. 1102 c.c. ed escludeva che la cabina potesse alterare il decoro architettonico dell’edificio; in ogni caso lo stesso convenuto notava che la realizzazione dell’impianto mirava al superamento delle barriere architettoniche e, quindi, era legittimata dalla L. 13/1989, normativa destinata a prevalere sulla normativa in tema di distanze legali.

Il Tribunale ha precisato che l’art. 3 della citata legge 13/1989 – che dispone, al comma 1, come le opere di cui all’art. 2 possano essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati “fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune” – non si applica nei contesti condominiali, e che, pertanto, ai sensi della medesima norma letta nel suo complesso, può essere effettuato un intervento che abbia le sopraindicate finalità in deroga alla normativa in materia di distanze legali.

Il giudicante ha evidenziato, però, come l’assemblea condominiale, anche se per nobili intenti, sia priva del potere di adottare delibere che vadano ad incidere direttamente e specificamente sulle proprietà individuali; di conseguenza lo stesso Tribunale ha ricordato che quando l’istallazione dell’ascensore comporta un pregiudizio alla proprietà individuale, la delibera è irrimediabilmente affetta da nullità per impossibilità dell’oggetto, esulando la decisione dalle competenze assembleari di cui agi artt. 1135 e 1120 c.c.. Nel corso del procedimento il CTU ha chiaramente affermato che la nuova struttura avrebbe inciso sulla proprietà privata, sia diminuendo l’apporto di luce verso i locali abitabili, sia riducendo la veduta dovuta alla contrazione del cono visuale, di una persona normalmente in piedi o seduta, nel soggiorno. In considerazione di quanto sopra il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera impugnata.

L’impianto deve assicurare la vivibilità dell’appartamento.

Considerazioni conclusive

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 18/03/2010, n. 6546).

Tuttavia, il richiamo contenuto nell’art. 3, comma 2 della legge n. 13/1989, ai “fabbricati alieni” impone di escludere che la disposizione stessa possa trovare applicazione in ambito condominiale..

Manca, infatti, il presupposto di fatto per l’operatività della richiamata disposizione di cui all’art. 907 c.c., e cioè l’altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare (Cass. civ., sez. II, 26/11/2019, n. 30838).

Nella vicenda esaminata, la doglianza relativa al mancato rispetto delle distanze legali sollevata dai condomini non è stata, perciò, ritenuta fondata.

Il giudicante ha tenuto conto, però, che, in ambito condominiale, deve ritenersi nulla la delibera assembleare d’installazione dell’impianto di ascensore, approvata ed adottata nell’interesse comune, allorché essa implichi la violazione dei diritti anche di un solo condomino (Cass. civ., Sez. II, 10/03/2016, n. 4726).