Decesso del condomino: l’amministratore non può fare l’impossibile

Secondo un’opinione giurisprudenziale risalente nel tempo, qualora gli eredi di un condomino, non dovessero rendersi attivi, correttamente l’amministratore deve indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea collettivamente ed impersonalmente agli eredi all’ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato un anno dal decesso (Cass. civ., 17/04/1969, n. 1215). Questa tesi è stata abbandonata.

Amministratore non a conoscenza del decesso del condomino

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., terzo comma, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Secondo l’opinione oggi prevalente, però, l’amministratore il quale non sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso.

Per sostenere tale tesi si aggiunge che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione (Trib. La Spezia 24 marzo 2021 n. 175: nel caso di specie l’amministratore del condominio è venuto a conoscenza del decesso solo a seguito di ricerche personali effettuate anche a mezzo legale. Il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti della Spezia e Massa ha comunicato all’avv. X incaricato dall’amministratore, l’esistenza di un testamento olografo redatto dalla de cuius e a seguito di tale comunicazione l’amministratore si è fatto carico di ottenere copia autentica del testamento. Ma anche in seguito a ciò, l’amministratore del condominio non poteva avere contezza dell’avvenuta accettazione dell’eredità da parte dell’erede, il quale, come già rilevato, aveva il preciso onere di comunicare al condominio il suo subentro alla defunta nella posizione di condomino).

Nello stesso senso, poi, si è precisato che, anche se l’amministratore fosse informato del decesso, potrebbe solo dedurne che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l’eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione (Trib. Perugia 6 marzo 2024 n. 384: nel caso di specie un condomino è stato allontanato dalla assemblea condominiale in quanto non aveva la delega a parteciparvi o per meglio dire non aveva comunicato a seguito del decesso del padre chi fossero gli eredi da inserire nella anagrafe condominiale).

Infine si osserva come nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente sia configurabile in capo all’amministratore del condominio, che ha invece l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia Cass. civ., Sez. II, 22/03/2007, n. 6926.

Secondo questa tesi della cosiddetta “apparenza affievolita”, la diligenza dell’amministratore di accertare la titolarità dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva facente parte del caseggiato finisce al punto in cui deve iniziare quella dei nuovi titolari.

Pertanto, al fine della partecipazione all’assemblea, spetta all’erede o al legatario succeduti nel condominio l’onere mettersi in contatto con l’amministratore per rendere noti i loro dati.

Sugli eredi quindi incombe peraltro l’obbligo di comunicare all’amministratore il decesso del condomino e il loro subentro, così da poter aggiornare l’anagrafe condominiale. In mancanza gli eredi non possono lamentarsi di non essere stati convocati.

In altre parole, soltanto dal momento in cui gli eredi diventano condòmini hanno non solo il diritto di essere convocati all’assemblea per potervi partecipare ma anche di contestarne le decisioni davanti al giudice, nel consueto termine di trenta giorni stabilito dalla legge (Trib. Palermo 9 febbraio 2024 n. 832).

Quando l’amministratore ha individuato gli eredi

Se poi gli eredi sono stati individuati dall’amministratore ma si rifiutano di comunicare i dati si deve considerare che l’articolo 1130 c.c. impone all’amministratore – a pena di revoca – in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei successori, di richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, il mandatario dei condòmini può acquisisce le informazioni necessarie nei registri catastali, addebitandone il costo agli eredi responsabili.

Certo l’amministratore non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, il contratto di compravendita in cui sono riportati i dati richiesti, ma anche informazioni eccedenti quelle necessarie alla corretta gestione condominiale.

Tuttavia può chiedere e ottenere la indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune.

Del resto, al fine di procedere al recupero degli oneri economici dovuti, è necessario comunque attivarsi al fine di reperire i nominativi degli eredi.