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Preliminare stipulato a nome di entrambi i coniugi ma sottoscritto da uno solo: conseguenze
A cura della Redazione.
Si segnala la sentenza del 13 febbraio 2024 nella quale il Tribunale di Taranto ha affrontato la questione della validità o meno del preliminare stipulato da uno solo dei coniugi in nome di entrambi i coniugi comproprietari ma sottoscxritto solo da uno dei due.
| Venerdi 19 Aprile 2024 |
Il caso: Mevia conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale l’ex coniuge Caio e il sig. Catullo, rappresentando i seguenti fatti:
– di essere comproprietaria, unitamente al primo, di un immobile;
– di avere appreso nel 2019 che Caio aveva sottoscritto preliminare di vendita dell’immobile in favore di Catullo, a nome di entrambi i comproprietari ma sottoscritto esclusivamente dall’ex marito, in cui si prevedeva un corrispettivo pari a Euro 14.700,00, in parte già corrisposto;
– deduceva pertanto che il contratto preliminare era assolutamente nullo in quanto non sottoscritto dalla comproprietaria, che mai avrebbe posto in vendita l’immobile per il valore affettivo dallo stesso rappresentato.
Per il Tribunale la domanda volta all’accertamento della nullità del contratto preliminare di compravendita è fondata e pertanto merita accoglimento: sul punto deduce quanto segue:
a) E’ privo di effetti giuridici, nullo ed inefficace, il contratto preliminare di compravendita di immobile in cui figurano entrambi i coniugi comproprietari, in regime di comunione legale o semplice recante la sottoscrizione di uno solo di essi;
b) decidendo un caso del tutto analogo a quello qui in esame, la Suprema Corte di Cassazione ha invero affermato il principio di diritto in virtù del quale, “in regime patrimoniale di comunione legale, il disposto di cui all’art. 184 cod. civile presuppone l’effettiva autonoma disposizione di un bene comune da parte di uno solo dei coniugi, pertanto non si applica nel caso in cui, come nel caso in esame, tutti i contraenti siano a conoscenza della comunione dei beni tra i coniugi e questi ultimi figurino entrambi nel contratto come venditori, atteso che in tal caso il mancato consenso di uno dei due impedisce il sorgere di una valida obbligazione neanche a carico dell’altro;
c) quindi la circostanza che in un preliminare di vendita siano indicati come comproprietari entrambi i coniugi rende irrimediabilmente nulla la pattuizione ove il contratto sia sottoscritto da uno solo dei promittenti venditori, in quanto la conoscenza della situazione di comproprietà esclude qualsiasi esigenza di tutela dell’affidamento incolpevole del terzo contraente;
d) Tale situazione fa eccezione rispetto all’orientamento prevalente secondo cui in tema di comunione legale tra coniugi, tutti gli atti di disposizione di beni immobili o beni mobili registrati (e, quindi, di un diritto reale frazionario su bene immobile) appartenenti alla comunione coniugale, compiuti da uno solo dei coniugi, senza il necessario consenso dell’altro, ovverosia in violazione della regola dell’amministrazione congiunta, sono invece da reputarsi validi ed efficaci e sottoposti alla sola sanzione dell’annullamento ai sensi dell’art. 184 del Codice civile, in forza dell’azione proponibile dal coniuge – il cui consenso era necessario – entro i termini previsti dalla stessa norma.
