Balcone aggettante ed infiltrazioni all’immobile sottostante, chi è responsabile?

In materia di condominio, i danni derivanti da infiltrazioni rappresentano una questione all’origine di numerose controversie giudiziali.

In proposito, è opportuno ricordare che il fenomeno delle percolazioni può derivare tanto dalla mancata manutenzione delle parti comuni di cui all’art. 1117 Cod. Civ. che delle singole proprietà private.

Sul punto, quindi, risulta evidente che, in tali situazioni, non si può prescindere dal compiere una indagine accurata della causa del danno, per poter individuare colui che ne è responsabile e, per l’effetto, tenuto all’obbligo di riparazione e di risarcimento.

È pur vero che se ci sono circostanze manifeste, come nell’ipotesi di infiltrazioni provenienti dal tetto, sussistono plurimi casi di complessa risoluzione: ad esempio, qualora le percolazioni derivino dalla rottura di una tubazione, si renderà necessaria una video ispezione con idonea strumentazione.

La sentenza in commento (Tribunale di Napoli n.3485/2024) si occupa della pretesa risarcitoria che attiene a danni provenienti dal balcone “aggettante” posto sulla facciata dell’edificio condominiale, motivo per cui si rende utile evocare un’ampia valutazione ed uno scrupoloso esame delle sulle caratteristiche di tale tipologia di balcone.

La vicenda

I proprietari di un immobile posto all’interno di un condominio hanno convenuto in giudizio quest’ultimo ed il condomino proprietario del balcone aggettante afferente all’unità sovrastante, chiedendo la loro condanna al risarcimento dei danni subiti per l’insorgere di infiltrazioni nel loro appartamento ed alla esecuzione degli interventi atti ad eliminarle.

Si sono costituiti entrambi i convenuti in giudizio, chiedendo in via principale il rigetto della domanda e, in via subordinata, rendendosi disponibili alla effettuazione delle opere per l’eliminazione delle percolazioni, negando la sussistenza dei danni lamentati.

In considerazione del necessario approfondimento tecnico che queste liti impongono, il Giudice ha disposto una consulenza d’ufficio, all’esito della quale, ha accolto parzialmente la domanda per i motivi in appresso esposti.

Balcone aggettante e spese di manutenzione

Prima di entrare nel merito della vertenza e delle risultanze della CTU espletata, per una compiuta disamina, è utile rammentare che i balconi “aggettanti” sporgono dai muri perimetrali dell’edificio, ovvero la loro superficie si estende sulla facciata dell’edificio, rimanendo sospesi nel vuoto.

Da un punto di vista propriamente strutturale il balcone de quo è un prolungamento dell’immobile il cui solaio e pavimento appartengono unicamente al proprietario dell’immobile di cui sono pertinenza in quanto non assumono una funzione di sostegno né di copertura del condominio risultando, per l’effetto, elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune.

Ritenuto pacifico il rilievo di cui sopra, occorre sottolineare che vi sono alcuni elementi decorativi dei balconi “aggettanti”, quali i frontalini o fregi, le cui spese di ripristino e manutenzione possono essere imputate a tutti i condomini, se concorrono a delineare l’aspetto architettonico dello stabile, in rispondenza alla nozione di decoro, defininendone il prospetto e partecipando alla sua estetica.

A tal riguardo, è appropriato rilevare che la Giurisprudenza è unanime nel riconoscere i concetti sopra richiamati, in quanto, secondo orientamento costante e consolidato <In tema di condominio negli edifici, i balconi “aggettanti” appartengono in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, “quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

A ciò consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi restano a carico del solo proprietario dell’appartamento e non possono essere ripartite tra tutti i condomini> (Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n. 7042).

In considerazione di tali assodati principi, nel caso di balcone aggettante, qualora si verifichino infiltrazioni al piano sottostante, verosimilmente per carenza di manutenzione della pavimentazione dello stesso, l’onere di provvedere alla eliminazione delle cause ricade unicamente sul proprietario, essendo esclusivo titolare ed avente causa.

Alla luce di ciò, è chiara la assenza di legittimazione passiva del condominio convenuto, per cui, stante la soccombenza, il Giudicante ha condannato gli attori al pagamento delle competenze legali.

Balcone aggettante e responsabilità penale del condomino

Responsabilità, danni e risarcimento

Tanto premesso, propedeutico per poter condurre una analisi esaustiva della situazione di fatto inerente la fattispecie in esame, è confacente procedere ad esaminare il profilo della responsabilità del condomino proprietario del balcone.

E’ noto che per quanto concerne i danni derivanti da immobili, si configura la responsabilità ex art. 2051 Cod. Civ, che ha natura oggettiva, ovvero sussiste per il solo fatto del rapporto di custodia del bene ed il verificarsi di un evento dannoso proveniente dallo stesso.

Invero, la disciplina dettata dalla richiama norma, prevede che <Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito>.

Al potere sulla cosa ed alla sua disponibilità deriva, dunque, il connesso e correlato obbligo di manutenzione ed intervento, gravante – appunto – sul custode.

Parimenti, è appropriato ricordare che la suddetta responsabilità opera in via presuntiva, salva la dimostrazione da parte del custode che il danno è derivato da caso fortuito, ovvero da fatto del terzo o dello stesso danneggiato.

Balconi aggettanti: uso e funzioni.

Pertanto, è onere di colui che lamenta un danno provare unicamente il nesso eziologico tra il danno subito ed il bene in custodia.

La Giurisprudenza della Suprema Corte, anche recentemente, ha confermato i principi espressi sull’argomento, affermando che <Il custode è titolare del potere di vigilanza sulla cosa e, pertanto, ai fini della responsabilità di cui all’articolo 2051 del codice civile, non è necessario che la cosa in custodia abbia una specifica pericolosità, bastando che il danno sia cagionato da un’anomalia della sua struttura o del suo funzionamento, anomalia non prevenuta o a cui non sia stato posto riparo dal custode, ossia da chi dalla cosa ha la disponibilità di fatto e il relativo dovere di vigilanza e ove il danno si verifichi, e ne sia accertata la derivazione diretta dalla cosa, la detta anomalia è presunta, salvo che il custode provi il caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato> (Cassazione civile sez. III, 16/01/2024, n.1756).

Ebbene, dalla CTU esperita è emerso che i fenomeni infiltrativi hanno la propria origine e causa dal balcone aggettante dell’immobile posto al piano superiore e sono dovuti alla mancata tenuta della impermeabilizzazione.

Tuttavia, nel corso delle operazioni peritali è emerso che il balcone de quo è di proprietà per 2/3 del condomino citato e per l’altra quota di 1/3 di altro condomino non chiamato in giudizio dagli attori,

Ne consegue che, solo il condomino convenuto può essere condannato, per la quota di sua competenza, ad effettuare le lavorazioni indicate dal CTU per l’eliminazione delle infiltrazioni, non essendo intervenuto contradditorio con l’altro.

Diversamente, per quanto concerne i danni subiti dai condomini attori al proprio immobile è applicabile il disposto normativo di cui all’art. 2055 Cod. Civ. per cui <Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al suo risarcimento>.

A conferma, la Giurisprudenza ha riconosciuto e ribadito che <L’unicità del fatto dannoso richiesta dall’art. 2055 c.c. ai fini della configurabilità della responsabilità solidale degli autori dell’illecito va intesa in senso non assoluto, ma relativo, in coerenza con la funzione propria di tale istituto di rafforzare la garanzia del danneggiato, sicché ricorre tale responsabilità pur se il fatto dannoso sia derivato da più azioni od omissioni, dolose o colpose, costituenti fatti illeciti distinti, e anche diversi, sempre che le singole azioni od omissioni, legate da un vincolo di interdipendenza, abbiano concorso in maniera efficiente alla produzione del medesimo evento di danno> (Cassazione civile sez. VI, 28/01/2021, n.1842).

Sulla scorta delle suesposte argomentazioni, è conseguentemente logico affermare come le infiltrazioni che hanno origine dai balconi aggettanti coinvolgano raramente il condominio, considerato che la causa si riviene, nella maggior parte degli episodi, nella presenza di crepe o fessurazioni nel pavimento o nella scarsa impermeabilizzazione per cui l’intervento atto alla loro eliminazione come il ristoro di eventuali danni spetterà ai singoli proprietari.