Revoca dell’amministratore e contestuale nomina del nuovo, c’è la prorogatio?

In materia di condominio, la revoca dell’amministratore da parte della assemblea comporta, sovente, una serie di criticità con particolare riferimento sia in ordine ai poteri del medesimo in regime di cosiddetta prorogatio imperii che al conseguente passaggio di consegne della documentazione al nuovo.

A tal riguardo, è confacente rammentare che, come ormai ben noto, la gestione del condominio comprende più e diversi adempimenti, indefettibili per la sua corretta funzionalità, assunti dall’amministratore in sede conferimento ed accettazione dell’incarico.

Sul punto, proprio in considerazione della importanza della continuità della conduzione delle attività che attengono al condominio, anche in caso di revoca e sino alla nomina del nuovo amministratore, l’amministratore uscente deve porre in essere gli atti propedeutici alla gestione ordinaria, quali la riscossione degli oneri ed il pagamento dei fornitori, nonché attendere agli interventi urgenti e non differibili.

Parimenti, quale atto conclusivo della sua funzione in regime di prorogatio imperii, l’amministratore uscente è gravato dal passaggio di consegne al nuovo, ovvero alla trasmissione puntuale di tutta la documentazione afferente al condominio, affinché quest’ultimo possa provvedere a tutti gli adempimenti, in assenza di alcun pregiudizio.

La sentenza emessa dal Tribunale di Torino (n. 934 del 9 febbraio 2024), rappresenta un caso pratico per affrontare la questione ed approfondire gli aspetti rilevanti che attengono ai poteri dell’amministratore revocato in prorogatio, ai presuspposti per la sussistenza di tale regime, nonché la legittimità o meno della sua condotta sulle decisioni assunte per conto del condominio.

Revoca dell’amministratore e contestuale nomina del nuovo. Fatto e decisione

Nella fattispecie di cui si è interessato il Tribunale di Torino, un condominio ha convenuto in giudizio l’amministratore revocato chiedendo la restituzione della somma pagata da quest’ultimo ad un legale per la proposizione del ricorso per la nomina di amministratore giudiziale promosso, oltre al risarcimento dei danni sofferti.

A fondamento della propria pretesa, il condominio ha rilevato che tale azione è stata avanzata dall’amministratore convenuto in assenza di alcuna autorizzazione all’uopo precisando che, contestualmente alla sua revoca, l’assemblea aveva provveduto alla nomina del nuovo amministratore.

A conferma di tale circostanza il condominio ha prodotto in giudizio il relativo verbale.

L’amministratore si è costituito chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l’accertamento del credito contestato affermando che non era stata sollevata alcuna volontà contraria dei condomini al conservazione dei suoi poteri in regime – appunto – di prorogatio.

Il Giudice, valutata la documentazione in atti esaustiva ai fini del decidere, ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda avanzata dal condominio per i motivi in appresso esposti.

Poteri ed obblighi dell’amministratore in regime di prorogatio

Prima di entrare nel merito della vertenza in esame, appare appropriato illustrare i doveri che incombono sull’amministratore del condominio nell’ipotesi di cessazione dell’incarico per dimissioni o revoca, sia alla scadenza che prima del termine del suo mandato.

Sull’argomento, è adeguato acquisire che con il termine “prorogatio imperii” dell’amministratore di condominio ci si riferisce all’arco temporale che decorre dal termine del mandato del professionista (per scadenza del termine, dimissioni o revoca) all’accettazione della carica da parte di un nuovo amministratore nominato dall’assemblea.

In proposito, preme porre in evidenza che il nostro ordinamento prevede espressamente tale evenienza all’art. 1129, comma VIII, c.c ove ai afferma che “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

In particolare, il disposto richiamato è chiaro nel circoscrivere i poteri e doveri dell’amministratore, prescrivendo al medesimo di (i) recapitare al nuovo amministratore la documentazione che attiene al condominio e (ii) espletare le attività indifferibili e compiere gli atti di ordinaria amministrazione, quali l’erogazione delle spese necessarie ed indispensabili per la manutenzione e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali, potendo chiedere, altresì, i contributi per tali fini ai condomini.

È esplicito che, entrambi i precetti sopra descritti, sono stati formulati nell’intendimento e con l’obiettivo di evitare pregiudizi al condominio nel periodo intercorrente tra la cessazione dell’incarico dell’amministratore uscente e la nomina del nuovo.

Per quanto attiene al primo obbligo suindicato, è utile precisare che lo stesso è riconducibile alla constatazione che l’amministratore assume la qualifica di “custode” della documentazione afferente al condominio al ricevimento dell’incarico e per tutta la permanenza dello stesso, per cui non ha mai alcun diritto e/o facoltà di trattenerla legittimamente, neppure nel caso in cui sia creditore del condominio.

Parimenti, è innegabile che l’inosservanza di tale dovere da parte dell’amministratore uscente crea al condominio non solo un pregiudizio di natura economica ma, al contempo, rappresenta, anche un concreto impedimento nella gestione e nell’espletamento dell’incarico per il nuovo amministratore.

A conforto della suesposta considerazione, occorre ricordare che l’orientamento della Giurisprudenza è ormai consolidato nel ravvisare una responsabilità, non solo civile ma anche penale, nei confronti dell’amministratore che non ottempera a tale obbligo.

La responsabilità che investe la condotta tenuta dall’amministratore è sia di natura contrattuale, non avendo adempiuto al dettato normativo dell’evocato art. 1129, comma VIII, c.c., che extra contrattuale, per il verificarsi di eventuali danni per il condominio in conseguenza di tale contegno (Cassazione, ordinanza n.6760/19 e 20137 del 17.8.2017; Tribunale di Napoli, ordinanza 11.6.2018; Tribunale di Roma, n. 22541 del 2.12.2016).

In ordine al secondo obbligo, è altrettanto pacifico che l’amministratore in prorogatio deve compiere solo gli atti necessari alla gestione del condominio, come sopra individuati a titolo esemplificativo, trattandosi di una situazione temporanea.

In concreto, potrà esercitare le operazioni ordinarie e correnti, non procrastinabili, poiché, in difetto, ne conseguirebbe un pregiudizio per il condominio, nell’attesa del passaggio di consegne al suo successore.

Un focus sulla prorogatio dell’amministratore di condominio.

Presupposti del regime di prorogatio

Ferma la ricostruzione di cui la paragrafo che precede, nella controversia in esame, il Tribunale di Torino ha correttamente ravvisato che non sussiste l’ipotesi di prorogatio dell’amministratore uscente per un fatto evidente ed incontestabile, ovvero l’intervenuta contestuale nomina, nella stessa delibera di revoca, del nuovo amministratore.

La decisione espressa dai condomini con tale delibera, non impugnata e, quindi, per l’effetto, pienamente valida, è univoca e dirimente nel voler disporre la continuità della gestione condominiale senza dover ricorrere alla prorogatio.

Per tale motivo, è palese che l’amministratore ha agito illegittimamente, avvalendosi di un legale ed addebitando i suoi compensi al condominio, per la nomina di un amministratore giudiziale in assenza di potere, non avendo l’autorizzazione della assemblea e della ricorrenza dei presupposti di cui all’art.1129 c.c.

Sulla questione è unanime la Giurisprudenza nel riconoscere che “La ‘prorogatio imperii’ si fonda sulla presunzione di volontà dei condòmini e dell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore e come tale è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministratore” (Corte appello Roma sez. VII, 07/09/2022, n.5486)

Nell’ipotesi in esame, nel corso del giudizio, è stata data prova che detto ricorso è stato respinto dal Tribunale non risultando l’incapacità della assemblea di provvedere alla nomina del nuovo amministratore, essendo stato dimostrato addirittura la circostanza contraria, ovvero la nomina del nuovo amministratore, ragione per cui non si è verificata la prorogatio.

A conforto, la Suprema Corte ha affermato il seguente principio “La prorogatio dei poteri (e diritti) in carico all’amministratore uscente dopo la cessazione della carica è esclusa da una chiara contraria volontà espressa dai condomini” (Cassazione civile sez. II, 17/05/2018, n.12120).

In conseguenza, il Tribunale ha accolto la domanda del condomino rigettando quella riconvenzionale dell’amministratore uscente.