Assemblea delibera in assenza delle tabelle: è valida

In ambito condominiale è noto che le deliberazioni assembleari debbano avvenire nel rispetto delle maggioranze stabilite dalla legge. Ad esempio, per nominare l’amministratore è necessario il consenso della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Quindi, in questo, come in altri casi, affinché una decisione sia valida, è fondamentale che i votanti favorevoli siano espressione di un certo valore del fabbricato. Si tratta, chiaramente, di un dato che trova riscontro nelle tabelle millesimali. A tale scopo, infatti, si verificano i millesimi corrispondenti agli immobili di cui sono titolari i condòmini che adottano il provvedimento.

Come si procede, però, nel caso in cui nel condominio non sono in vigore le tabelle millesimali? In tale circostanza, l’assemblea può deliberare ugualmente oppure ogni attività a riguardo è paralizzata? Insomma, l’assemblea che delibera in assenza delle tabelle è valida?

Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Avellino n. 712 del 9 aprile 2024. L’ufficio irpino, infatti, è stato investito del compito di valutare la legittimità di un deliberato condominiale in cui il consesso si era espresso a maggioranza, ma senza che la stessa potesse essere valorizzata con le tabelle millesimali. Quest’ultime, in verità, non erano state ancora approvate.

Non ci resta, perciò, che approfondire la questione e vedere come ha risolto ogni dubbio il Tribunale di Avellino.

Rapporto tra il valore dell’edificio è quello della singola proprietà: dipende dalle tabelle?

L’esistenza di un condominio non dipende, certo, dalla vigenza delle tabelle millesimali. Quest’ultime, infatti, consentono solo di valorizzare il rapporto tra le singole proprietà e l’intero edificio, precisando, perciò, le quote di partecipazione di ogni condomino.

Tuttavia, è facile concludere che tale rapporto prescinde dalle tabelle ed esiste indipendentemente dalle medesime. Conferma ciò anche il Tribunale di Avellino in quel passaggio della sentenza in cui precisa che “Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi – la cui esistenza non costituisce perciò requisito di validità delle delibere assembleari – e consente sempre di valutare anche “a posteriori” in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio (Cass. Sez. 6 – 2, 09/08/2011, n. 17115; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264)”.

Per questo motivo, la validità di un’assemblea non dipende dal fatto che le tabelle non siano presenti. L’importante è che la maggioranza di legge sia stata rispettata anche se è risultato e risulta meno agevole verificare tale dato in assenza delle medesime tabelle.

Tabelle millesimali: le sentenze in materia

Assemblea delibera in assenza delle tabelle violando le maggioranze: a chi spetta la prova?

Per il Tribunale di Avellino e per la giurisprudenza della Cassazione, l’assenza delle tabelle non pregiudica di per sé la validità di un’assemblea. Infatti, il valore che esprimono i votanti favorevoli esiste e può essere calcolato anche senza le tabelle stesse.

Tuttavia, è innegabile che, anche in buona fede, siano state violate le maggioranze richieste dall’art. 1136 cod. civ. In tal caso, sarà compito del condomino impugnate quello di provare tale circostanza “l’assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione, viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell’edificio.

La delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condomino impugnante provi che il valore proporzionale dei condòmini presenti, rispetto all’intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. (Cass. n. 3295/2023; Cass. n. 2406/2024)” e ancora “La regola in tema di impugnazione della deliberazione dell’assemblea condominiale è che l’onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l’invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna (Cass. n. 28262 del 2023; n. 3295 del 2023)”.

Pertanto, in assenza delle tabelle millesimali, il condomino impugnante deve dimostrare che quorum deliberativo, cioè il valore degli immobili riferibili agli intervenuti e ai votanti favorevoli, non è stato quello previsto dalla legge. In assenza di questa prova, l’impugnazione non potrà essere accolta.

Proprio ciò che è avvenuto nel caso in commento dove le parti attrici non hanno comprovato la carenza del quorum rispetto a quanto stabilito dalla legge “In assenza di valide tabelle millesimali, spettava perciò agli odierni attori provare che le deliberazioni adottate dall’assemblea del 25.6.2020 fossero viziate con riguardo alla carenza dei quorum stabiliti dall’art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione. Tale onere non è stato assolto”.

Ecco perché l’impugnazione in esame è stata respinta.