Condominio con due soli condomini: normativa applicabile

Innanzi tutto occorre precisare che il condominio sorge ipso iure et facto nel momento in cui il proprietario originario dello stabile (molto spesso si tratta dello stesso costruttore) vende la prima unità immobiliare a un altro soggetto, non essendo necessario alcun formale atto di costituzione.

Pertanto l’esistenza anche di due soli proprietari è sufficiente a formare un condominio, e in questo caso si parla di condominio minimo. Per il condominio minimo non è previsto l’obbligo di nominare un amministratore, detto obbligo grava per legge esclusivamente sul condominio che conti più di otto proprietari.

A eccezione di quanto detto, per il resto si applicano al condominio minimo tutte le norme che regolano la materia condominiale. Ecco che quindi pur in assenza di un amministratore, è sempre consigliabile la nomina di un referente che assicuri la corretta e ordinata gestione delle questioni condominiali. Il referente dovrebbe infatti occuparsi dell’apertura del conto corrente condominiale per la raccolta delle quote necessarie al pagamento delle spese ordinarie. Così come dovrebbe occuparsi dell’attribuzione del codice fiscale al condominio, necessario per imputare al condominio stesso, e non al singolo condomino, tutte le spese sostenute o da sostenere.

Al condominio con due soli proprietari si applicano anche le disposizioni relative alla convocazione dell’assemblea e all’adozione delle delibere, di talché le decisioni che riguardano le parti comuni dell’edificio devono essere prese in assemblea e d’accordo tra i due condomini. In questo caso, essendo solo due i proprietari, è lecito chiedersi come vada convocata l’assemblea, con quali quorum vadano assunte le delibere e se la volontà di uno dei due condomini possa prevalere sulla volontà dell’altro.

Ebbene la convocazione dell’assemblea deve avvenire con le modalità previste per qualunque altro condominio: il condomino interessato deve inoltrare a mezzo raccomandata (o a mezzo pec) l’invito in assemblea all’altro condomino indicando la data, l’ora, il luogo e soprattutto l’ordine del giorno, ossia le questioni sulle quali si dovrà deliberare. Di norma nell’invito vengono indicate due date al fine di consentire ai condomini di riunirsi in seconda convocazione e deliberare con più facilità, stante i quorum più bassi richiesti per la regolare costituzione dell’assemblea e per l’adozione delle libere, ex art. 1136 c.c., comma 3.

Ciò chiaramente non è necessario nel condominio con soli due proprietari: essendo solo due i soggetti coinvolti, riunirsi in prima o in seconda convocazione è del tutto ininfluente. È sufficiente quindi che nell’invito venga indicata un’unica data. Una volta convocata, l’assemblea è validamente costituta solo se vi partecipano entrambi i condomini, in tal caso si può passare alla discussione e delibera sui punti posti all’ordine del giorno.

A riguardo la Suprema Corte ha più volte precisato (da ultimo con l’Ordinanza 16337 del 30 luglio 2020) che se anche uno dei due condomini sia titolare di una quota millesimale maggiore rispetto all’altro, tutte le decisioni vanno prese all’unanimità, entrambi i proprietari devono essere d’accordo.

Chiaramente può capitare che i due condomini non riescano ad accordarsi in merito agli interventi da eseguire sui beni comuni, e che dunque si determini una situazione di stallo. Cosa fare in questo caso?

Se sono proposti interventi necessari alla conservazione o all’uso delle parti comuni, il condomino interessato potrà ugualmente farli eseguire e successivamente pretendere che il condomino dissenziente paghi la sua parte, eventualmente anche entrando in Tribunale. Se invece sono proposti interventi non necessari, ma comunque utili al miglior utilizzo delle parti comuni, allora il condomino interessato potrà farli eseguire, ma dovrà accollarsi per intero le spese non potendo pretendere nulla dal condomino dissenziente.

È anche possibile che uno dei condomini ponga in atto comportamenti di ostruzionismo costante: si rifiuti di partecipare alle spese ordinarie, non si presenti alle riunioni regolarmente convocate, si rifiuti di delegare l’altro condomino per l’apertura di un conto corrente condominiale o per l’attribuzione del codice fiscale. In questo caso l’unica strada percorribile è quella di adire il giudice e chiedere, a mente dell’art. 1105 c.c., la nomina di un Amministratore di condominio, che gestisca tutto quanto riguarda le parti comuni dell’edificio.