Contratto di appalto: se una clausola lo prevede l’appaltatore, per recuperare il proprio credito, deve agire solo nei confronti dei morosi

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 19532 del 16 luglio 2024, in un caso particolare ma non poi così raro, si è pronunciata in favore dell’esclusione del Condominio dalla legittimazione passiva in relazione al decreto ingiuntivo ottenuto dal terzo (nella specie: l’appaltatore) nei confronti dell’ente giuridico.

Nei contratti aventi ad oggetto l’esecuzione di lavori in ambito condominiale sussiste un’ampia libertà di contenuti, determinata dall’inserimento di particolari clausole che rappresentano il punto d’incontro tra gli interessi delle due parti.

Una di queste è rappresentata dall’impegno che l’appaltatore si assume di aggredire direttamente i condomini morosi nel pagamento delle rispettive quote concernenti i lavori condominiali.

Accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo promossa dal condominio nei confronti dell’appaltatore. Fatto e decisione

Effettuati lavori di ristrutturazione per conto di un Condominio il titolare dell’impresa aveva ottenuto dal Tribunale competente un decreto ingiuntivo a titolo del pagamento del saldo dell’importo previsto dal relativo contratto di appalto.

Avverso tale decreto il committente aveva proposto opposizione eccependo, in rito ed in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva poiché, per espressa previsione contrattuale, l’appaltatore si era obbligato ad agire, quanto al pagamento delle sue spettanze, esclusivamente nei confronti dei morosi, non verso il Condominio unitariamente inteso, né nei confronti dei condomini virtuosi che avessero provveduto a versare quanto di loro competenza.

Nel merito il Condominio aveva lamentato l’inadempimento della ditta nell’aver eseguito i lavori solo parzialmente e con ingiustificato ritardo il ché comportava, in via riconvenzionale, la sua condanna al pagamento di un importo a titolo di penale e delle ulteriori spese affrontate dallo stesso opponente per il ritardo accumulato.

La Corte di appello aveva riformato integralmente la sentenza di rigetto dell’opposizione emessa dal Tribunale ed in particolare aveva ritenuto sussistente il lamentato difetto di legittimazione passiva del Condominio in forza di una clausola contrattuale con la quale la ditta appaltatrice, nell’esercizio della sua piena autonomia negoziale, aveva assunto su di sé l’obbligo di riscuotere i suoi crediti direttamente dai condomini morosi e non dal Condominio.

Ad avviso del Collegio, infatti, per effetto di tale disposizione la natura parziaria dell’obbligazione di pagamento, come delineata dalla sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, era stata modificata trasformando la riscossione diretta verso i condomini morosi da facoltà in un obbligo giuridico.

La soccombente proponeva ricorso per Cassazione lamentando, tra i vari motivi di impugnativa, una errata interpretazione dell’orientamento espresso dalla Corte suprema nella richiamata sentenza (secondo la quale il terzo, al fine della riscossione forzosa del proprio credito, prima deve avere conseguito il titolo verso il Condominio e, poi, può procedere esecutivamente direttamente nei confronti dei singoli condomini, senza la necessità di ottenere nei loro confronti un nuovo titolo).

Il Collegio del merito, ad avviso del ricorrente, aveva omesso di considerare l’assenza di una delibera condominiale che vincolasse i singoli ad effettuare pagamenti a favore del creditore del Condominio.

Su questo specifico motivo il ricorso è stato dichiarato inammissibile poichè la Corte aveva chiaramente e correttamente motivato che le parti, con la disposizione contrattuale, avevano legittimamente derogato al regime ordinario che, peraltro, non è previsto come inderogabile da alcuna disposizione di legge in quanto non imposto da ragioni di ordine pubblico.

Infatti, il contenuto testuale della clausola in questione aveva previsto “la sostituzione ab origine dei singoli condomini secondo le rispettive quote al Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo, escludendo il coinvolgimento degli stessi già nella fase del titolo giudiziale per il pagamento del compenso all’appaltatore, e non solo nella fase esecutiva”.

Appalto, il contratto può stabilire che pagano i morosi

Brevi osservazioni

Il nuovo testo dell’art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, trova le sue radici nella granitica posizione assunta dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione che, pronunciandosi a Sezioni Unite, ha introdotto il concetto di parziarietà nel pagamento delle obbligazioni di carattere condominiale, consentendo al terzo creditore del Condominio, una volta ottenuto un titolo nei confronti dell’ente, di poter eventualmente soddisfare il proprio credito nella fase esecutiva con azione diretta nei confronti dei condomini inadempienti e, solo in via residuale, dei condomini virtuosi.

Il testo della norma pone una sorta di graduazione quanto alle modalità che il creditore deve utilizzare per ottenere il riconoscimento forzato dei propri diritti.

In testa a tutti c’è l’ottenimento di un titolo valido che non può essere altro che un decreto ingiuntivo. Provvedimento che, ovviamente, deve essere chiesto nei confronti del Condominio, unico soggetto passivamente legittimato se i lavori o i servizi siano stati resi dal terzo in favore dell’ente, il cui amministratore abbia sottoscritto il relativo contratto.

Quindi, la scelta del soggetto nei cui confronti agire nella fase di riscossione vede in prima posizione sempre il Condominio e solo nel caso di esito negativo i condomini morosi e solo successivamente coloro che hanno già adempiuto all’obbligazione in ragione della loro quota.

A questo proposito giova evidenziare che la Corte di cassazione (ord. n. 34220 in data 6 dicembre 2023) ha precisato che “l’onere di preventiva escussione dei condòmini “morosi”, gravante, ai sensi dell’art. 63, co.2, disp. att. c.c., sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condòmino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione del titolo esecutivo, ma l’intero importo residuo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condòmino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore, in nome e per conto di detto condòmino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l’imputazione comunicata ai sensi dell’art. 63, co. 1, disp. att. c.c., e/o quanto versato direttamente dal singolo condòmino al terzo”.

La situazione di carattere generale che ha trovato disciplina nelle modifiche dell’art. 63 disp. att. c.c., che sono chiaramente finalizzate a determinare una maggior tutela sia per il creditore che per i condomini che hanno dato corso ai loro obblighi nei confronti degli impegni assunti dal condominio, tuttavia, non impedisce che vi possa essere una differente regolamentazione dei patti contrattuali tra le parti che si fonda, proprio, sull’autonomia negoziale che contraddistingue – come nel caso in esame – un contratto di appalto.

Da ciò, quindi, consegue che ove l’appaltatore si sia contrattualmente impegnato a riscuotere il proprio credito solamente da coloro che non abbiano versato quanto dovuto è evidente che il condominio non potrà mai essere considerato il soggetto passivo dell’azione ingiuntiva.

Nella fattispecie, in particolare, la clausola contrattuale di riferimento era molto chiara avendo precisato che l’appaltatore era consapevole ed aveva accettato che le obbligazioni pecuniarie dallo stesso vantate, e che trovavano ragione nei lavori previsti nel contratto in favore del Condominio, erano state assunte direttamente da ogni singolo condomino in proporzione delle rispettive quote.

Tale dichiarazione, quindi, non solo aveva eliminato la legittimazione passiva del Condominio, ma anche imponeva all’appaltatore di perseguire i morosi singolarmente, ovvero ciascuno per la sua quota.