Infiltrazioni condominiali e concorso di responsabilità del condomino danneggiato

Il Tribunale di Massa con la Sentenza n. 515 del 7 settembre 2024 ha affrontato una questione cruciale in merito al diritto condominiale: la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua in condominio e il ruolo del condomino danneggiato nella risoluzione del problema.

Questa sentenza, che segna un passo importante nella giurisprudenza relativa ai rapporti tra condomini e condominio, offre interessanti spunti di riflessione sulla gestione degli edifici e sulla tutela dei diritti individuali all’interno della comunità condominiale.

1. Il Caso in Esame

Il caso specifico riguardava un condomino che lamentava danni al proprio appartamento a causa di infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal lastrico solare di proprietà comune. L’infiltrazione aveva causato danni significativi agli interni dell’abitazione, e il condomino danneggiato aveva quindi citato in giudizio il condominio, chiedendo il risarcimento per i danni subiti a causa dell’omesso intervento.

La questione principale sottoposta al giudice era se il condominio fosse interamente responsabile per il risarcimento del danno, o se anche il condomino danneggiato avesse delle responsabilità.

2. Le Responsabilità del Condominio

La sentenza in commento ha innanzitutto confermato che il condominio, in quanto tenuto alla conservazione e alla riparazione delle parti comuni, è responsabile della manutenzione del lastrico solare a mente e per gli effetti dell’art. 1117 del Codice Civile, e ciò anche qualora la copertura del condominio fosse di proprietà esclusiva/uso esclusivo di un solo condomino.

In questo caso, è il condominio che deve farsi carico del ripristino della parte comune, ma la relativa spesa andrà ripartita applicando quanto dispone l’art. 1126 del codice civile. La norma stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare (o parte di esso) non è comune, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa relativa alle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre tutti i condomini che stanno al di sotto della copertura devono contribuire per i restanti 2/3, sempre in ragione delle proprie quote millesimali.

Attenzione: tipico esempio di applicazione dell’art. 1126 c.c. si verifica quando il condomino che abita all’ultimo piano è anche proprietario della terrazza soprastante, la quale costituisce di fatto copertura dell’edificio condominiale. In questo caso, se vi fosse necessità di effettuare lavori di manutenzione sul lastrico solare, il condomino proprietario della terrazza non solo dovrebbe affrontare 1/3 della spesa, ma, trovandosi sotto la copertura condominiale, sarebbe anche chiamato a partecipare in ragione della propria quota millesimale alla spesa dei 2/3.  

Tornando al caso specifico affrontato dal Tribunale di Massa, il giudice ha ribadito che, se l’infiltrazione proviene dall’omessa manutenzione di una parte comune, quale è il tetto, il condominio, oltre a dover provvedere al ripristino, secondo le modalità di cui si è detto, è anche responsabile per i danni causati al singolo condomino che abbia subito infiltrazioni, anche qualora non vi sia stato dolo o colpa specifica.  

3. Il ruolo del condomino danneggiato: diligenza e mitigazione del danno

Un aspetto innovativo della sentenza riguarda il ruolo del condomino danneggiato. Il Tribunale ha stabilito che, pur essendo il condominio responsabile per i danni derivanti dalle infiltrazioni, il condomino danneggiato ha il dovere di attivarsi per evitare l’aggravarsi del danno. Questa posizione si basa sul principio generale di diligenza e buona fede stabilito dall’art. 1227 del Codice Civile, che limita il risarcimento del danno in caso di concorso di colpa del danneggiato. In altre parole, il condomino non può limitarsi a subire passivamente il danno, ma deve prendere tutte le misure ragionevolmente possibili per ridurre il danno, anche attraverso la tempestiva segnalazione all’amministratore e la collaborazione con il condominio per la riparazione delle parti comuni. Se non lo fa, rischia che il risarcimento venga ridotto o addirittura negato.  

4. La decisione del Tribunale

Nel caso di specie, il Tribunale di Massa ha riconosciuto il diritto del condomino a essere risarcito, ma ha anche stabilito che una parte della responsabilità dovesse essere attribuita al danneggiato stesso, poiché non si era attivato tempestivamente per arginare il danno, lasciando l’immobile disabitato per lungo tempo e privo di qualsivoglia manutenzione. Questo comportamento ha aggravato il deterioramento dell’immobile, e pertanto il risarcimento è stato ridotto proporzionalmente.  

5. Implicazioni della sentenza

La sentenza n. 515 del Tribunale di Massa rappresenta una decisione significativa nel panorama giuridico italiano. Essa ribadisce l’importanza della cooperazione tra condomini e amministrazione condominiale nella gestione delle parti comuni e sottolinea la responsabilità attiva del condomino danneggiato nel prevenire l’aggravarsi dei danni. Le implicazioni sono rilevanti non solo per i rapporti interni al condominio, ma anche per i professionisti del settore immobiliare. Gli amministratori condominiali devono vigilare con maggiore attenzione sullo stato di manutenzione delle parti comuni per evitare controversie e risarcimenti. Allo stesso tempo, i singoli condomini devono essere consapevoli che il loro diritto al risarcimento può essere limitato se non adottano un comportamento proattivo per prevenire o ridurre il danno.  

In conclusione la pronuncia in commento pone un principio importante: la responsabilità per danni condominiali non è esclusivamente a carico del condominio, ma può in parte ricadere anche sul condomino danneggiato. La cooperazione tra condominio e condomino non è esclusivamente  una questione di buona fede, ma diventa un criterio fondamentale nella determinazione del risarcimento. La diligenza del danneggiato, quindi, rappresenta un elemento chiave nel bilanciamento delle responsabilità all’interno della vita condominiale.