Condomino o condominio: chi è passivamente legittimato a ricevere un decreto ingiuntivo dal supercondominio?

Il supercondominio, prima ancora di essere considerato da un punto di vista legislativo è stato oggetto di una costruzione giurisprudenziale e dottrinale. Fino all’entrata in vigore della riforma del condominio introdotta con la legge n. 220/2012, poi, il condominio c.d. complesso aveva rappresentato una entità ibrida, oggetto di ampio dibattito il cui obiettivo era stato quello di individuare quale fosse la disciplina da applicare ai beni e servizi comuni: quella relativa alla comunione o al condominio?

Il supercondominio è, dunque, entrato a fare parte del panorama legislativo con una norma di rinvio (art.1117 bis, c.c.), che non lo definisce ma rimanda a tutte le disposizioni in materia di condominio, facendone salva la compatibilità con questa realtà di fatto. Questa scelta del legislatore non ha evitato di generare problematiche che, ancora una volta, sono state risolte dalla giurisprudenza.

Rigettata l’opposizione al decreto ingiuntivo presentata dal condominio dichiaratosi carente di legittimazione passivo. Il fatto

Un supercondominio, costituito da plurimi edifici rispettivamente dotati di codice fiscale e di amministratore, chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un solo condominio per il mancato pagamento di oneri inerenti al complesso condominiale.

Il condominio proponeva opposizione avverso l’ingiunzione di pagamento, assumendo di non essere passivamente legittimato nei confronti di un provvedimento che doveva essere, invece, diretto ai singoli condomini.

Il convenuto/opposto (il supercondominio), da par suo, chiedeva il rigetto dell’opposizione affermando, da un lato, che il decreto era stato ottenuto sulla base di un bilancio preventivo approvato e non impugnato e, dall’altro, che il supercondominio era dotato di un regolamento contrattuale, redatto dall’originario costruttore e inserito in ogni contratto di alienazione, dal quale risultava che le spese del supercondominio, per la quota parte inerente a ciascun condominio, dovevano essere da questi versate a mani del relativo super-amministratore.

Nel detto regolamento, infatti, erano stati individuati i soli millesimi inerenti a ciascun condominio.

Modalità che era stata sempre applicata, dal momento che la richiesta dei pagamenti era sempre stata trasmessa ai singoli condomìni e non ai singoli partecipanti.

Il Tribunale di Padova, con sentenza n. 1020 del 23 maggio 2024, ha accolto l’opposizione del condominio che è stato dichiarato carente di legittimazione passiva.

Ragioni che giustificano il rigetto dell’opposizione al decreto ingiuntivo

Il Tribunale ha motivato la sua decisione richiamando alcune sentenze, di merito e di legittimità, sulle quali è giusto soffermarsi.

Quanto al merito va rilevato che la richiamata sentenza n. 939/2024, emessa dal Tribunale di Padova, è stata pronunciata dallo stesso giudice onorario, il quale è stato chiamato a decidere su di un caso simmetrico.

Il supercondominio è lo stesso, la fattispecie è identica anche se la parte ingiunta/opponente è rappresentata da un diverso condomìnio. Le due sentenze sono sovrapponibili in fatto e sono il frutto di una sola linea risolutiva.

Viene, poi, citata la sentenza della Corte di Appello di Venezia, n. 1336 (e non 336) del 21 giugno 2023, la quale si è uniformata al seguente principio espresso dalla Corte di Cassazione (sent. n. 22954/2022): “il supercondominio non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomìni, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomìni di unità immobiliari ex art. 1117- bis c.c.”.

Su tale sentenza e su altre parimenti citate il giudicante ha fondato la propria decisione affermando che:

– ai sensi dell‘art. 1117 bis, c.c. il supercondominio, che nasce ipso facto nel momento in cui più edifici, insistenti sulla stessa area, abbiano in comune parti, impianti e servizi (strade, spazi verdi, impianto di riscaldamento centralizzato, illuminazione e così via), “… non è un ente sovraordinato ai singoli condomìni… le delibere hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale…nel caso di delibera relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l’amministratore di quest’ultimo potrà richiedere l’adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condòmini” (sul punto è stata richiamata Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).

Il Tribunale, poi, passando all’esame dell’oggetto del giudizio ha richiamato due articoli del regolamento contrattuale: il primo stabilisce che “ciascun condomino deve contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, alle spese di amministrazione del fabbricato…in proporzione al valore millesimale della sua proprietà“. Il secondo (che è quello richiamato nell’atto riferibile all’opposto supercondominio) prevede “che ciascun condominio dovrà provvedere a versare all’amministratore fiduciario (ossia all’amministratore del supercondominio) la sua quota parte di spese ed oneri alle scadenze stabilite e secondo il piano di riparto approvato dall’assemblea“.

Il combinato disposto delle due disposizioni, ad avviso del giudicante, definisce le modalità di versamento delle quote da parte di tutti i super-condòmini, ma non influenza la legittimazione dell’amministratore dei singoli condomìni in una ipotesi di azione recuperatoria, là dove la titolarità spetta sempre ai singoli partecipanti al condominio complesso.

Opposizione al decreto ingiuntivo. Che cosa può contestare il condomino?

Analisi approfondita sulla legittimazione passiva del condominio nel supercondominio

La questione portata all’attenzione del Tribunale di Padova appare interessante perché configura una fattispecie particolare, considerato che nelle sentenze richiamate non si è fatto mai riferimento ad un regolamento di natura contrattuale che delineasse, negli stessi termini di cui alla fattispecie in esame, le modalità di pagamento dei contributi relativi al supercondominio.

Salva restando la sentenza emessa dallo stesso Tribunale per un caso che aveva interessato lo stesso condominio complesso.

Posto che è pacifico che il supercondominio è stato definitivamente disciplinato secondo le norme, in quanto compatibili, del Codice civile concernenti il condominio (art. 1117 bis, c.c.), la questione che emerge dallo stato dei fatti in esame, è quella di comprendere se nella/e norme del regolamento contrattuale del supercondominio sia consentito di riconoscere il condominio come soggetto legittimato ad essere destinatario di un decreto ingiuntivo di pagamento per spese inerenti al condominio complesso.

La prima osservazione che viene da fare riguarda il richiamo, da parte del giudice, dell’articolo del regolamento che stabilisce l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento di tutta una serie di oneri che sembrerebbero riguardare l’intero complesso (anche se l’oggetto delle obbligazioni viene indicato come “fabbricato”).

Un obbligo del tutto pacifico anche se riguardante il supercondominio, trattandosi di obbligazione propter rem.

Più insidiosa, invece, la seconda clausola regolamentare destinata a dettare le modalità da seguire per effettuare i pagamenti e che, nella sostanza, servirebbe a delineare il triangolo condomini/condominio/supercondominio.

Se tale regolamento stabilisce un rapporto diretto per il pagamento degli oneri comuni tra ciascun condominio ed il supercondominio, da intendersi – come ritenuto dal giudicante – limitato ad una semplice operazione contabile, in modo che il primo possa essere considerato un esattore nei confronti dei rispettivi condòmini, si potrebbe ritenere che la norma abbia voluto evidenziare che questo è il solo modo in cui i versamenti debbano avvenire.

Per essere più chiari, se un condomino pretendesse di versare a mani dell’amministratore del supercondominio la quota di propria spettanza, questi la dovrebbe rifiutare per violazione della norma regolamentare.

Dubbi, tuttavia, sorgono in merito al fatto che malgrado la sussistenza di una clausola di tale portata si possa o debba negare la legittimazione passiva del condominio quale destinatario di un decreto ingiuntivo emesso in favore del supercondominio, come del resto avvenuto per decisione del Tribunale di Padova.

Al di là delle sentenze richiamate il dubbio può essere più chiaramente sciolto alla luce di una pronuncia di legittimità (Cass. 20 dicembre 2021, n. 40857) ove si legge, testualmente, che “il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicché il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato.

Non opera, pertanto, tra amministratore del supercondominio ed amministratori dei condomìni che in esso siano compresi, alcun principio di “rappresentanza reciproca” e di “legittimazione sostitutiva”, sul presupposto che l’interesse per il quale il singolo amministratore di condominio agisce è comune a tutti i condomìni facenti parte del più ampio complesso immobiliare.” (vedi anche Cass. 16 gennaio 2023, n. 1141).

Per evitare qualsivoglia ombra, anche interpretativa, sarebbe stato certamente opportuno che il legislatore del 2012, invece di introdurre una norma di semplice rinvio, come l’art. 1117 bis c.c., avesse regolamentato l’istituto del supercondominio senza per questo lasciare – come spesso avviene – campo libero alla magistratura per dare luogo ad una giurisprudenza che, secondo il linguaggio in essere, troppo spesso viene definita “creativa”.