Accettazione di una proposta di acquisto di un immobile tramite mail o telegramma: è valida

La sottoscrizione nell’Agenzia immobiliare di una proposta di acquisto o locazione sottoscritta (non accettata) non integra un affare: la proposta, infatti, in assenza dell’accettazione, può determinare unicamente l’insorgere di una responsabilità precontrattuale, ma non è idonea a produrre gli effetti giuridici tipici cui è diretta: il contratto non si conclude.

Allo stesso modo, anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale “prenegoziale”.

Il contratto si perfeziona solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità alle disposizioni recate dall’art. 1326 c.c., secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta, ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”.

Si ricorda che il contratto di acquisto deve avere la forma scritta a pena di nullità ai sensi dell’art. 1350 c.c..

Tenendo conto di quanto sopra l’accettazione di una proposta di acquisto di un immobile trasmessa via mail o via telegramma integrano il requisito della forma scritta?

Il messaggio di posta elettronica (cd. e-mail) privo di firma elettronica non ha l’efficacia della scrittura privata prevista dall’articolo 2702 c.c. quanto alla riferibilità al suo autore apparente, attribuita dal Codice dell’amministrazione digitale solo al documento informatico sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale.

Pertanto, una e-mail che contenga espressioni generiche di consenso (ad esempio: accettiamo la proposta del sig. Resto in attesa di un suo cenno di risposta), ma sia priva della firma elettronica avanzata, qualificata o digitale dei promittenti, non integra l’atto scritto richiesto dagli articoli 1350 e 1351 c.c.

Anche il telegramma, pur costituendo un documento scritto, è privo della sottoscrizione del mittente e dunque è inidoneo a integrare una valida accettazione di un contratto avente ad oggetto un bene immobile.

In tal caso l’agente immobiliare non può pretendere la provvigione (Cass. civ., sez. II, 24 luglio 2023, n. 22012).

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare può ritenersi concluso soltanto quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un valido vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.