Amministratore uscente e consegna della documentazione: l’offerta formale

In ambito condominiale, al termine dell’incarico, non sempre i rapporti tra il vecchio amministratore e il fabbricato restano buoni e privi di contestazioni. Non è raro, ad esempio, che ci siano delle pendenze insolute oppure che si ritardi il cosiddetto passaggio delle consegne per i motivi più disparati.

In particolare, nella vicenda oggetto di valutazione da parte della Corte di Appello di Napoli e terminata con la sentenza n. 2348 del 27 maggio 2022, la questione ha riguardato gli onorari a favore del vecchio amministratore. Nello specifico si trattava dei compensi per la gestione della cosa comune protrattasi anche successivamente alla cessazione dell’incarico.

Ovviamente, è stata una circostanza ampiamente contestata dal condominio, secondo il quale nulla era dovuto, visto il mancato passaggio delle consegne per esclusiva responsabilità dell’amministratore uscente.

Approfondiamo meglio, però, cosa è accaduto in questo edificio napoletano.

Amministratore uscente e consegna della documentazione: l’offerta formale. Il caso concreto

Un condominio era citato in giudizio dal vecchio amministratore al fine di essere condannato al pagamento di alcune somme a vario titolo. Tra queste spiccavano gli onorari pretesi dall’ex mandatario per la gestione della cosa comune protrattasi, per quasi due anni, successivamente alla revoca del mandato.

Secondo la tesi dell’attore, la circostanza anzidetta era dipesa dall’esclusiva responsabilità degli amministratori subentranti. Questi non si erano mai curati di ritirare tutta la documentazione in possesso dell’amministratore uscente e, quindi, di concretizzare l’effettivo passaggio di consegne.

A queste ragioni, rispondeva il costituitosi condominio, respingendo ogni addebito e precisando che ogni eventuale ritardo nel ritiro della documentazione in possesso del vecchio amministratore era dipeso dal suo ostracismo e da null’altro.

Per questa ragione, ogni attività gestoria svolta successivamente alla revoca era stata volutamente compiuta da questi allo scopo di accumulare diritti e pretese del tutto immeritati ed illegittimi.

Il Tribunale di Napoli, invocato in primo grado, accoglieva le eccezioni del convenuto e condannava il condominio al pagamento soltanto degli onorari dovuti all’attore per il periodo antecedente alla cessazione dell’incarico.

La questione, perciò si spostava dinanzi alla competente Corte di Appello, dove le parti riproponevano le stesse argomentazioni.

Purtroppo per l’istante, il verdetto non si è discostato da quello precedente e l’appello è stata rigettato.

Consegna documentazione: basta metterla a disposizione?

Per la Cassazione, opportunamente richiamata dalla Corte di Appello di Napoli, l’amministratore revocato o dimissionario, ha l’obbligo di consegnare la documentazione, in suo possesso, relativa al condominio.

Per eseguire questa prestazione, però, non è sufficiente mettere a disposizione del fabbricato e del nuovo amministratore l’intero carteggio «la semplice messa a disposizione della documentazione non equivale ad una materiale consegna, cui peraltro l’amministratore è obbligato a norma dell’art. 1129 c.c., comma 8, come modificato dalla L. n. 220 del 2012 (Cass. civ., Sez. VI – 2, Ord., 08/03/2019, n. 6760) – alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto (Cass. civ., Sez. VI, Ord., 24/06/2021, n. 18185)».

Perciò, l’ex amministratore deve attivarsi, concretamente, per eseguire questo obbligo. Bisogna, quindi, capire quali adempimenti deve compiere a riguardo.

Consegna documentazione: l’offerta per intimazione

Secondo la giurisprudenza appena richiamata, l’amministratore uscente di un fabbricato deve materialmente consegnare la documentazione al condominio. Ovviamente può farlo per il tramite del nuovo mandatario. In tal senso, perciò, può essere definito come un debitore di cose mobili, mentre il destinatario della prestazione sarebbe il creditore.

Ebbene, quest’ultimo ha il dovere di ritirare il tutto presso l’ex amministratore. Qualora si dovesse rifiutare o dovesse essere poco collaborativo, il debitore potrebbe liberarsi dal proprio obbligo, costituendo in mora il creditore, mediante un’offerta formale per intimazione «Se si tratta invece di cose mobili da consegnare in luogo diverso, l’offerta consiste nell’intimazione al creditore di riceverle, fatta mediante atto a lui notificato nelle forme prescritte per gli atti di citazione (art. 1209 co. 2 cod. civ.)».

Tale offerta non può essere generica, ad esempio senza indicare ora e luogo dell’appuntamento per la consegna «l’atto di intimazione, nei casi previsti dagli articoli 1209, secondo comma, e 1216, primo comma, deve contenere l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo in cui il debitore intende procedere alla consegna delle cose mobili o al rilascio dell’immobile a favore del creditore, con rispetto di un intervallo non minore di giorni tre (art. 75 disp. att. cod. civ.)».

Pertanto, l’ex amministratore, solo con un’offerta per intimazione specifica, in cui comunica tutte le informazioni necessarie per procedere al ritiro dell’intero fascicolo in suo possesso, si può dire esonerato da ogni responsabilità per la mancata consegna.

Invece, per liberarsi dal proprio obbligo, come suggerisce la Corte di Appello di Napoli, è necessario che proceda «al deposito della documentazione ex art. 1210 c.c., indispensabile per la definitiva liberazione dall’obbligazione».

Nel caso in commento, invece, l’ex amministratore non aveva consegnato alcunché. Egli si era limitato a comunicare che il carteggio era a disposizione presso il suo studio, ma senza precisare giorno e ora in cui sarebbe stato possibile ritirarlo.

Per questo motivo, doveva ritenersi responsabile del mancato passaggio di consegna e del tutto immeritevole di ristori e compensi per il periodo successivo alla cessazione dell’incarico.