Appalto, il contratto può stabilire che pagano i morosi

Se il contratto di appalto prevede che siano i singoli condòmini ad assumere l’obbligazione di pagamento del prezzo, con allegazione delle singole quote millesimali per il riparto, allora, in caso di morosità, l’appaltatore avrà azione esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini morosi e non verso il Condominio.

Questo quanto evinciamo dalla pronuncia che commenteremo oggi, la sentenza n. 718 del 22 giugno 2022 emessa dalla Corte d’Appello di Lecce.

Appalto in condominio e morosità condominiale: la pronuncia

La Alfa, in qualità di appaltatrice, richiede ed ottiene presso il Tribunale di Lecce un decreto ingiuntivo verso un Condominio, committente di lavori di ristrutturazione, per l’importo di essi non ancora pagato.

Il Condominio si oppone al decreto ingiuntivo affermando la propria carenza di legittimazione passiva, cioè che il decreto non andava richiesto ed emesso verso il Condominio, bensì verso i singoli condòmini morosi, a mente del contratto stipulato.

Per opportuno approfondimento, riportiamo la clausola contrattuale de qua, per come trascritta nella sentenza della Corte d’Appello:

«la ditta appaltatrice espressamente dichiara di essere stata resa edotta e di accettare che le obbligazioni pecuniarie dalla stessa vantate e derivanti dalla esecuzione dei lavori previsti nel presente contratto in favore del Condominio … vengano assunte direttamente da ogni singolo condomino in proporzione delle rispettive quote che vengono calcolate sulla base delle singole tabelle millesimali e la cui quantificazione viene allegata al presente atto per formarne parte integrante.

Pertanto la ditta appaltatrice espressamente dichiara che in caso di mancato pagamento di [tutto o, N.d.A.] o parte dell’intero compenso pattuito, potrà agire per il recupero forzato delle proprie spettanze solo ed esclusivamente nei confronti dei singoli condomini che si dovessero rendere inadempienti e non anche del Condominio unitariamente considerato inteso e rappresentato dall’amm. … . »

Oltre a tale eccezione, il Condominio sollevò anche quella relativa all’inadempimento di Alfa, la quale avrebbe ritardato ingiustificatamente i lavori, tanto che, completata la sola facciata anteriore dell’edificio con un ritardo di 128 giorni, il contratto veniva risolto.

Non solo, sarebbero anche stati cagionati danni a terzi durante l’esecuzione dei lavori, perciò il Condominio svolge domanda riconvenzionale chiedendo il pagamento della penale prevista da contratto per il ritardo, il rimborso dei costi della TOSAP e della vigilanza sopportati in più sempre a cagione del ritardo, nonché il risarcimento del danno a terzi.

Dopo aver assunto ad interrogatorio formale l’Amministratore del Condominio ed aver escusso alcuni testi, il Tribunale di Lecce rigettò l’opposizione e la domanda riconvenzionale.

Il Condominio propone quindi appello presso la Corte territoriale, la quale lo accoglie, rimodulando in parte la sentenza di primo grado.

Contratto di appalto ed esclusione della solidarietà

Come abbiamo avuto modo di leggere, il contratto di appalto stipulato tra la Alfa ed il Condominio ed in virtù del quale la Alfa ottiene il decreto ingiuntivo prevedeva che l’obbligazione relativa al pagamento del prezzo dell’appalto, anziché essere assunta, come comunemente avviene, dal Condominio in quanto tale, fosse assunta a carico di ciascun condòmino singolarmente, secondo la rispettiva quota millesimale, con allegazione delle tabelle millesimali del Condominio al contratto.

Questa situazione solleva molti dubbi, a nostro sommesso avviso.

Infatti, quantomeno per evitare impugnative strumentali da parte di eventuali condòmini assenti, si ritiene che una simile contrattazione avrebbe dovuto essere approvata dall’Assemblea, in particolare con approvazione specifica della clausola in questione; non solo, con inserimento, nell’Ordine del Giorno, del punto di discussione e specifica della clausola in questione oppure con allegazione della bozza di contratto alla convocazione, così che anche chi poi fosse rimasto assente potesse prendere visione di quanto si andava a deliberare.

Ovviamente, la delibera avrebbe dovuto autorizzare l’Amministratore a sottoscrivere un simile contratto.

Perché qui assistiamo ad una scissione vera e propria della persona del committente e, così, dei suoi obblighi verso l’appaltatore, visto che il pagamento del prezzo non è il solo obbligo del committente; secondo la situazione disegnata dal contratto esaminato, pertanto, solamente l’obbligo del pagamento del prezzo e la disciplina del recupero di eventuali morosità viene disciplinata con imposizione dell’onere al singolo condòmino, mentre invece tutti i rimanenti obblighi contrattuali (e parimenti i diritti) spettano al Condominio in quanto tale, che peraltro sottoscrive il contratto nella persona del proprio Amministratore.

Ebbene, della delibera di cui sopra non è dato sapere, perché la pronuncia in commento non se ne occupa e non la menziona. Riteniamo che, in assenza di una simile delibera, l’Amministratore che sottoscriva sua sponte un simile contratto non obblighi i condòmini a quanto qui previsto, perché sono loro, riuniti in assemblea, a dover deliberare se derogare all’art. 1123 c.c. o ai diversi criteri di riparto.

Peraltro, sarebbe interessante capire se, nel caso di specie, la Alfa si fosse impegnata, come conseguenza di quanto sopra, ad emettere fattura verso i singoli condòmini oppure verso l’intero Condominio, perché nel secondo caso, vedremmo vanificato l’intento, pure meritevole, che certamente le parti avevano di bypassare le pastoie dell’ottenimento di un titolo verso il Condominio e della preventiva escussione dei morosi, determinando immediatamente – o meglio, mettendo l’impresa nelle condizioni di determinare autonomamente – chi fosse moroso.

Sappiamo dalla clausola appena letta che furono allegate le Tabelle Millesimali: tuttavia, sapere che, rispetto ad un contratto di appalto per € 100.000,00, il condòmino Tizio dovrà pagare € 1.800,00 avendo un’unità immobiliare di 18/1000 millesimi, non equivale a precostituirsi la possibilità di capire se Tizio è e meno moroso.

Infatti, se la Alfa fattura direttamente a costui, diciamo, in 4 rate da € 450,00 cadauna, allora sì che la stessa si renderà conto che Tizio non sta pagando qualora, su 4 fatture emesse, due risultino inevase.

Ma se la Alfa fattura invece al Condominio, a mezzo di SAL (stati avanzamento lavori), come farà la stessa a rendersi conto in autonomia che, ad esempio, il terzo SAL, di importo pari ad € 30.000,00, è rimasto impagato a causa di Tizio e Caio, condòmini inadempienti alla loro quota? Pur sapendo che Tizio ha una quota di 18/1000 millesimi e Caio una di 7/1000 millesimi …

Alfa dovrà comunque ricorrere alla richiesta all’Amministratore dell’elenco dei condòmini morosi ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., bene che ad oggi è ‘prezioso’, dato che la maggior parte degli Amministratori rifiuta o omette la consegna dello stesso al creditore che ne fa richiesta, anche a seguito di provvedimento giudiziale, ritenendo ahimè questa consegna come contraria alla legge ed in violazione della privacy dei condòmini (sic!).

Insomma, la clausola in questione presenta aspetti interessanti sia per l’appaltatore che per il committente: l’appaltatore, se la clausola ed il contratto sono scritti in modo specifico, potrebbe autodeterminare la morosità; il committente Condominio potrebbe far dormire sonni tranquilli ai condòmini adempienti ed anche favorire il pagamento delle quote lavori, dato che i condòmini saprebbero che non c’è più lo schermo dei virtuosi a coprire i morosi, perché costoro sarebbero direttamente aggredibili.

Tuttavia, deve essere predisposta avendo riguardo alla finalità che intende perseguire.

La prova dell’inadempimento

Una costante nel mondo del diritto è che in giudizio non si accerta la verità ‘storica’, bensì una verità che deriva da quanto la parte è in grado di provare o meno.

Come spesso, anche in questo caso i Giudici d’appello ritengono che il Condominio abbia fornito sufficiente prova dell’inadempimento della Alfa, motivo per cui spetta allo stesso sia la penale per il ritardo che il rimborso TOSAP e oneri di vigilanza, a compensazione del debito di cui al decreto, mentre non ritengono che la Alfa sia riuscita a provare il fatto impeditivo, cioè, come sosteneva la stessa, che i lavori avrebbero subito ritardo a causa dell’atteggiamento ostativo di alcuni condòmini.

Secondo la Corte d’Appello, non sono sufficienti alla prova le dichiarazioni rese dai testi assunti, sia perché costoro non risultano attendibili essendo incaricati in rapporto di dipendenza con la ditta, sia perché non è emerso in che termini precisi le condotte ostative dei condòmini avrebbero causato un ritardo di ben 128 giorni, ritenuto che, come accertato documentalmente, alla data del 15/04/2013, data di risoluzione del contratto, le opere erano complete solo per metà.

Di contro, la Corte ritiene di ridurre d’ufficio la penale, da € 500 al giorno (previsti da contratto) ad € 100 al giorno, poiché in ogni caso metà delle opere risultava eseguita e la somma richiesta a titolo di penale avrebbe superato quella richiesta dalla Alfa a titolo di compenso residuo.

La domanda di risarcimento dei terzi danneggiati non viene invece accolta perché il Condominio non fornì la prova di aver effettivamente risarcito detti terzi.