Appalto, opposizione del condomino e responsabilità del Condominio

Sono varie le questioni di interesse affrontate dalla Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza n. 27989 emessa il 26 settembre 2022, avendo a che fare con tematiche assai frequenti nella vita condominiale, come la successione nella proprietà delle unità immobiliari, la solidarietà dei condòmini comproprietari ed il riparto di responsabilità tra appaltatore e Condominio rispetto alle infiltrazioni derivate ai singoli appartamenti.

Appalto, opposizione del condomino e responsabilità del condominio: la pronuncia

Un Condominio richiedeva ed otteneva un Decreto ingiuntivo per Euro 15.000,00 circa verso le condòmine Tizia e Caia, per oneri condominiali inevasi dovuti ai lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale.

Tizia e Caia proponevano opposizione al Decreto, sostenendo che esse non erano tenute a pagare l’intero importo, non essendo interamente proprietarie dell’appartamento: sostenevano ancora che lo stesso fosse originariamente intestato a Sempronio, la cui eredità non era stata da loro accettata: sostenevano infine di non essere obbligate a pagare in quanto l’importo scaturiva da richiesta dell’appaltatrice che provocò gravissimi danni.

Il Tribunale rigetta l’opposizione, ritenendola infondata: il Giudice qualificava l’obbligazione di Tizia e Caia verso il Condominio come inscindibile e riteneva che la domanda di risarcimento del danno derivante da infiltrazioni dal lastrico solare avrebbe dovuto essere proposta solamente contro l’appaltatrice, posto che gli eventuali danni arrecati attenevano al rapporto tra i condòmini e l’appaltatore.

Tizia e Caia impugnano la sentenza, ma la Corte d’Appello rigetta il gravame e conferma la sentenza di I°, ritenendo di ribadire che, quanto al risarcimento del danno da infiltrazioni dal lastrico solare, il Condominio, in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini, non è considerabile come soggetto estraneo ed autonomo rispetto alla pluralità dei condòmini, che, nel caso di specie, avevano concesso l’appalto per i lavori all’appaltatrice con delibera mai impugnata, ritenendola idonea allo scopo, per cui Tizia e Caia dovevano rivolgere la propria domanda di risarcimento verso la ditta , non verso il Condominio.

Tizia e Caia ricorrevano allora per Cassazione, ottenendo una riforma parziale della sentenza di II°, con rinvio alla Corte d’Appello.

Solidarietà dei comproprietari ed eredità

Tra i vari motivi recati dal ricorso di Tizia e Caia, la Cassazione esamina preliminarmente quello relativo alla violazione delle norme in tema di rinuncia all’eredità e di scioglimento della comunione, avanzato da Tizia e Caia per sostenere, come abbiamo visto, che le stesse non fossero tenute a pagare gli oneri condominiali per i lavori in quanto non avevano accettato l’eredità di Sempronio.

Viene richiamata la nota sentenza n. 21907/2011 della Cassazione medesima, ove si stabiliva che «i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali», a fronte del fatto che l’obbligo grava sui contitolari del piano o porzione di piano inteso come res unica, tant’è che i comunisti (cioè i comproprietari dell’unità immobiliare) rappresentano, nei confronti del Condominio, un insieme ed anche perché, applicando il principio generale dell’art. 1294 c.c. in tema di solidarietà (per cui, in presenza di più debitori, la solidarietà si presume), non rileva che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.

Peraltro, sommessamente notiamo che, dalla narrazione in fatto della pronuncia in commento, non ci è dato sapere se Tizia e Caia avessero dato prova della propria ‘mancata accettazione’ o della rinuncia all’eredità, anche a fronte della sibillina affermazione, riportata come una delle loro difese, per cui le stesse si dichiaravano «non interamente proprietarie» del bene.

Tanto più che Tizia e Caia contestavano, con il motivo in parola, il passaggio motivazionale della sentenza di II° dove si affermava che «i comproprietari di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati condomini singoli non essendo possibile scomporre pro quota i singoli diritti di proprietà tanto che l’amministrazione del condominio può indifferentemente agire per l’intero credito, come nel caso concreto è correttamente avvenuto, nei confronti dell’uno o dell’altro comproprietario obbligato», ritenendo che lo stesso violasse l’art. 460 c.c. in materia di rinuncia all’eredità, il quale prevede che con la rinuncia all’eredità il chiamato perde i poteri di cui era titolare e viene considerato come se non fosse mai stato chiamato alla successione, per cui sarebbe stato importante sapere se la prova della rinuncia era stata fornita in sede di I°.

La responsabilità del condominio in luogo dell’appaltatore

Tizia e Caia sostengono che, in seguito all’esecuzione dei lavori, il loro appartamento abbia ricevuto un danno derivante dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Per questo, in sede di opposizione al Decreto ingiuntivo, svolgono domanda riconvenzionale di risarcimento del danno verso il Condominio, quale committente dei lavori da cui è scaturito il danno.

Ma sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano affermato che la domanda avesse come unica legittimata passiva la ditta appaltatrice, non il Condominio.

La Cassazione è di orientamento differente.

Richiamando un montante giurisprudenziale formatosi anche in materia di risarcimento del danno promosso verso committenti pubblici (si veda la pronuncia 7553/2021 della Cassazione, citata in sentenza, dove sono convenute le autostrade e la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione) ed inerente l’obbligo di custodia del bene appaltato, il collegio afferma che il Condominio committente non perde la custodia dell’edificio, nemmeno durante l’affidamento e l’esecuzione dell’appalto, a meno che l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sulla cosa – il quale, in ogni caso, andrebbe provato.

Peraltro, trattandosi di lastrico, la Corte osserva che «già in linea astratta, il lastrico svolge, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture (arg. da Cass., n. 19779 /2017 e da S. U., n. 9449/2016): sicché, quantomeno sotto tale profilo ed indipendentemente dall’avvenuta “consegna” – quale area di cantiere – all’appaltatore, per l’esecuzione di lavori volti alla relativa manutenzione o ristrutturazione, “il lastrico deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio, con conseguente permanenza, in capo a quest’ultimo, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento” (arg. da Cass., n. 15734/2011, cit.)».

Pertanto, la Cassazione rinvia all’esame della Corte d’Appello in diversa composizione questo elemento della controversia: infatti, per effetto del principio di diritto enucleato dalla Cassazione, il giudice di merito era tenuto ad esaminare la questione ed in particolare la giurisprudenza sulla responsabilità del custode committente e – soprattutto – il riparto dell’onere della prova liberatoria.

Ciò, tuttavia, non risulta, avendo la Corte di merito escluso una culpa in eligendo del condominio a fronte dell’adottata delibera condominiale (di affidamento dei lavori) ed escluso la culpa in vigilando sulla base del mancato assolvimento dell’onere probatorio, da parte del terzo danneggiato, senza porsi il problema dell’onere della prova in tema di responsabilità del custode e su chi incombesse.