Appartamenti in condominio: l’accessibilità da più scale condiziona i millesimi?

In ambito condominiale, le spese di gestione della cosa comune sono attribuite ai vari singoli proprietari in base al valore millesimale dei rispettivi immobili, così come sono quantificati all’interno delle tabelle approvate.

Si tratta, ovviamente, di una regola che trova pieno riconoscimento nel codice civile “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 co. 1 cod. civ.)”.

Nel condominio, però, ci possono essere alcune parti che non sono comuni a tutti. Si pensi, ad esempio, al complesso immobiliare costituito da più scale dove, per ipotesi, le coperture dei vari edifici sono del tutto distinte dalle altre.

In questa, come in altre circostanze analoghe, le spese di manutenzione del lastrico saranno a carico esclusivo dei proprietari della scala di riferimento, unici ad usufruire della detta copertura.

Più tecnicamente, si parla di condominio parziale visto che il bene è oggettivamente e funzionalmente destinato a servire soltanto alcuni condòmini.

Si è discusso di questo argomento nella recente sentenza della Corte di Appello di Palermo n. 1325 del 30 luglio 2024. In tal caso, la diatriba è sorta in merito ad alcuni appartamenti ai quali era possibile accedere da entrambe le scale del complesso immobiliare. Secondo l’opinione di altri condòmini, questi immobili non potevano avere dei millesimi uguali agli appartamenti esterni che, invece, erano accessibili da un’unica scala.

Non ci resta, perciò, che approfondire la questione.

Condominio parziale: cos’è e come funziona?

In un condominio, ci possono essere alcune parti che non sono comuni a tutti. In tal caso, si parla di condominio parziale, visto che tali beni sono destinati a servire solo alcuni immobili. Gli altri proprietari, infatti, non godono, minimamente, di queste parti, strutturalmente e funzionalmente del tutto estranee ai loro appartamenti.

Chiaramente, la giurisprudenza di legittimità ha, più volte, definito il condominio parziale, così come ha, giustamente, ricordato la Corte di Appello di Palermo nella sentenza in esame “Nell’ambito di un edificio condominiale possono esservi delle parti comuni, quali il tetto o le scale o l’ascensore o il cortile, destinate al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, in siffatte ipotesi è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale, rilevando a tal fine soltanto le obiettive caratteristiche strutturali e funzionali dell’opera che, quando destinata in modo esclusivo al servizio e/o al godimento di alcuni componenti soltanto della compagine condominiale, rimane oggetto di un diritto di comproprietà riservato a questi ultimi, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini (Cass. n. 791/2020, 12641/2016, 23851/2010)”.

La presenza di un condominio parziale condizione anche le decisioni dell’assemblea. Infatti, allorché sarà necessario deliberare in merito ad una parte non comune a tutti, i condòmini estranei alla comunione non potranno partecipare e votare il relativo ordine del giorno “i condomini estranei al condominio parziale non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose in esso comprese e la composizione del collegio e delle maggioranze assembleari si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. n. 791/2020)”.

Condominio parziale, legittimo l’uso delle tabelle millesimali riparametrate

Appartamenti in condominio accessibile da più scale: quanti millesimi?

La presenza di un condominio parziale in un edificio condiziona, evidentemente, anche la ripartizione delle spese. Coloro che non sono, minimamente, serviti da una determinata parte del fabbricato non possono certo partecipare alle spese di gestione del bene. Consolida tale principio anche il codice civile “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (art. 1123 co. 12 cod. civ.)”.

Si è discusso di questo nella sentenza della Corte di Appello di Palermo in esame. Nel caso in questione, infatti, l’assemblea aveva stabilito che gli appartamenti centrali del complesso, accessibili da entrambe le scale, dovessero avere gli stessi millesimi degli immobili esterni, serviti, invece, da un’unica scala e da un unico ascensore. Per l’ufficio siciliano ed ancor prima per il giudice di primo grado la decisione era nulla.

Era, infatti, evidente che i proprietari degli appartamenti esterni non avevano alcun collegamento strutturale e funzionale con una delle scale del complesso e con il relativo ascensore. Si trattava, in soldoni, di un condominio parziale a cui erano del tutto estranei. Non poteva, perciò, essere giusto che questi avessero gli stessi millesimi delle abitazioni servite da due scale e da due ascensori.

Ecco, dunque, spiegato il motivo dell’illegittimità delle tabelle così come erano state, scorrettamente, valorizzate ed approvate.