Appartamento locato ad uso di “bed and breakfast”. Chi paga i danni conseguenti ad un incendio: il conduttore o il locatore?

Anche se non sussiste in capo al locatore l’obbligo di consegnare al conduttore il certificato di conformità dell’impianto elettrico alla legislazione vigente, essendo stata tale obbligatorietà, prevista dall’art. 37 del D.M. n. 37/2008, abrogata dall’art. 35 del D.L. n. 112/2008, convertito con modificazioni dalla L. n. 133/2008, è sempre buona regola che l’attestazione sia consegnata all’inquilino.

In ogni caso il proprietario deve sempre garantire che il bene locato sia mantenuto in stato tale da servire all’uso convenuto.

Incendio in immobile locato, con distruzione di strutture murarie ed arredi: la vicenda

La conduttrice di un immobile destinato ad uso “Bad and Breakfast” ricorreva al Tribunale competente chiedendo che venisse emesso nei confronti del locatore decreto ingiuntivo per la restituzione del deposito cauzionale in conseguenza dell’estinzione del rapporto contrattuale.

I convenuti si opponevano e la ricorrente formulava domanda riconvenzionale di risarcimento per i danni subiti a seguito dell’incendio sviluppatosi nell’immobile.

Il Tribunale, accertato che il bene locato, quanto all’impianto elettrico, era privo della certificazione di conformità alla disciplina vigente in materia di sicurezza, riteneva sussistente la violazione dell’obbligo del locatore di vigilare e mantenere la cosa nella condizione di poter essere utilizzata secondo quanto pattuito ex art. 1575, co.2, c.c. Il giudicante, inoltre, condividendo l’esito della CTU di parte conduttrice secondo la quale non era stato dimostrato che l’incendio potesse attribuirsi a colpa del conduttore, revocava l’ingiunzione opposta ed accoglieva la domanda riconvenzionale.

Avverso la sentenza confermata dalla Corte d’Appello competente il locatore ha proposto ricorso per Cassazione, rigettato con condanna al pagamento delle spese processuali.

Quando la mancanza della certificazione dell’impianto elettrico supera la presunzione di responsabilità del conduttore

Secondo il disposto dal comma 1 dell’art. 1588 c.c. “il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile“.

La norma, quindi, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, “superabile solo con la dimostrazione che la causa dell’evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento del bene locato rimane a suo carico” (per tutte: Cass. civ. 26 settembre 2018, n. 22823; Cass. civ. 10 agosto 2016, n. 16877).

Nel caso concreto la Corte Suprema ha ritenuto che i giudici di merito avevano fatto uso corretto di tale principio non essendo emersa, nel corso del giudizio, alcuna violazione della norma richiamata. Anzi, era stato accertato, tramite la CTP, che l’immobile locato “era stato consegnato completamente privo delle certificazioni di legge, in stato di mancanza di agibilità specificamente per assenza della certificazione dell’impianto elettrico” e che la causa dell’incendio era imputabile “proprio alla non conformità dell’impianto elettrico“, talchè era venuto a mancare il presupposto di cui all’art. 1588 c.c., con la conseguenza che l’obbligo di custodia permaneva in capo al locatore ai sensi dell’art. 2051 c.c.

L’ammissione della CTU è sottoposta al libero apprezzamento del giudice

Ancora prima che nel merito la sentenza di secondo grado è stata censurata per un motivo di natura processuale, con il quale il ricorrente ha lamentato che la Corte di Appello non aveva ammesso l’istanza di CTU, mentre aveva fondato il suo convincimento esclusivamente sulla relazione di parte.

Sul punto la Corte, ha evidenziato che la consulenza tecnica d’ufficio è un “mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario e potendo la motivazione dell’eventuale diniego del giudice di ammissione del mezzo essere anche implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato” (Cass. civ. 13 gennaio 2020, n. 326).

La conseguenza diretta di tale discrezionalità fa sì che quando il giudice non prenda in considerazione la domanda di ammissione della CTU, come di qualunque altra istanza istruttoria, non si configura un vizio di omessa pronuncia, che interessa solo il mancato esame di domande attinenti al merito, ma solo il vizio di motivazione (Cass. civ. 5 luglio 2016, n. 13716).

E’, dunque, questo il motivo per cui il giudice del merito, una volta accertato tramite l’indagine tecnica acquisita in giudizio e le prove per testi espletate che le cause dell’incendio erano da attribuirsi alla mancanza di conformità dell’impianto elettrico, sovradimensionato rispetto alla norma, nel pieno della sua discrezionalità ha ritenuto la situazione di fatto assorbente rispetto agli ulteriori motivi d’impugnazione (Cass. Sez. Un. 30 settembre 2020, n. 20867).