Area parcheggio in condominio: ammissibile il risarcimento per equivalente in caso di impossibilità di assegnazione dei posti auto

L’assegnazione dei posti auto in condominio è uno dei motivi più comuni di controversia condominiale, l’attribuzione delle aree da adibire a parcheggio è spesso motivo di lite soprattutto quando i posti non sono sufficienti per tutti i condòmini.

Il condòmino che lamenti la mancata o ingiusta ripartizione delle aree riservate a parcheggio o l’uso scorretto degli spazi condominiali e dunque la lesione del suo diritto all’uso delle parti comuni, può rivolgersi al giudice.

Sarà necessario, altresì, adire l’autorità giudiziaria nell’ipotesi di mancato rispetto da parte del costruttore-venditore degli atti di vendita in relazione alla individuazione e cessione dei posti auto.

È il caso che ha interessato di recente la Corte d’Appello di Messina che con sentenza n. 423 del 23 giugno 2022 ha rigettato l’appello proposto da alcuni condòmini contro il costruttore dell’edificio confermando la sentenza di primo grado che, in considerazione dell’inadeguatezza delle soluzioni atte a risarcire in forma specifica il danno subito dagli attori per mancata assegnazione di un’area destinata a parcheggio per come previsto negli atti di vendita, aveva riconosciuto in favore degli stessi, un risarcimento danni per equivalente della esatta prestazione.

Area parcheggio auto in condominio: l’inadempimento del costruttore degli obblighi derivanti dagli atti di vendita dei singoli appartamenti

Quando negli atti di vendita di unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizio viene stabilito di destinare un’area a parcheggio, in conformità a quanto previsto dalla concessione edilizia, ed il costruttore viola tale obbligo non riservando di fatto idonei spazi per posti auto, i condòmini proprietari dei singoli appartamenti possono adire l’autorità giudiziaria al fine di vedere dichiarato e riconosciuto il loro diritto.

Nel caso di specie, la domanda all’uopo formulata dai singoli condòmini era volta ad ottenere l’adempimento in forma specifica della prestazione non adempiuta dal costruttore e quindi l’assegnazione dei posti nell’area destinata dalla concessione o in subordine, l’adempimento per equivalente e precisamente la condanna del costruttore “al reperimento di idonea area all’interno del complesso residenziale o nella contigua proprietà dello stesso convenuto da destinarsi a parcheggio a servizio esclusivo degli attori”.

Dichiarato l’inadempimento del convenuto costruttore agli obblighi assunti con i contratti di compravendita nonché rilevata l’inadeguatezza delle soluzioni atte a risarcire in forma specifica gli attori con l’assegnazione dei posti auto, il Tribunale in primo grado riconosceva loro una somma di denaro per il danno subito in relazione a ciascun posto macchina vantato nonché per il diritto d’uso oltre al risarcimento per il pregiudizio correlato alla perdita di valore degli immobili.

Per il convenuto costruttore, il Giudice non avrebbe potuto liquidare il danno per equivalente condannandolo al pagamento di una somma di denaro in luogo della prestazione richiesta.

La Corte d’appello ha invece affermato la correttezza della decisione del Giudice di prime cure nel disporre il risarcimento per equivalente, accertata l’impossibilità di condannare il costruttore all’adempimento dell’esatta prestazione.

Mancata assegnazione dei posti nell’area destinata a parcheggio: possibile il risarcimento per equivalente in luogo del risarcimento in forma specifica

La Corte d’Appello ha ribadito il principio secondo cui costituisce una semplice limitazione della domanda la richiesta di risarcimento per equivalente allorché sia stato originariamente richiesto, in giudizio, il risarcimento in forma specifica.

Conseguentemente, la richiesta di assegnazione dei posti auto formulata dagli attori costituente risarcimento in forma specifica seppur si differenzia dall’attribuzione di una somma di denaro a titolo di risarcimento per equivalente, possiede la medesima natura risarcitoria essendo una forma di ristoro del pregiudizio subito.

Accertata l’impossibilità di ottenere l’esatta prestazione dal convenuto costruttore ossia l’assegnazione dei posti auto nell’area destinata a parcheggio per come risultante dagli atti contrattuali, può dunque correttamente e legittimamente disporsi, così come fatto dal Giudice di prime cure, il risarcimento per equivalente costituendo questo un “minus” rispetto al risarcimento in forma specifica.

Nella specie, gli attori avevano formulato domanda in via subordinata di adempimento per equivalente ossia di idonea area all’interno del complesso residenziale da adibire a parcheggio, ma la Corte d’appello ha precisato, richiamando la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. n. 259/2013; Cass. n. 552/2012; Cass. n. 3004/2004; Cass. n. 4925/2006), che il risarcimento per equivalente è ammissibile anche in mancanza di espressa domanda di parte in quanto rientra nei poteri discrezionali del giudice che, nel pronunciare d’ufficio una condanna per equivalente, non incorre in alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c.

La conclusione cui è giunta la Corte d’Appello si fonda su alcuni principi giurisprudenziali richiamati da ultimo dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 11912 del 28.05.2014 laddove si è evidenziato che:

• il risarcimento del danno in forma specifica e quello per equivalente sono espressione della medesima esigenza di eliminazione del pregiudizio derivante dall’illecito e si distinguono fra loro esclusivamente per le differenti modalità di attuazione;
• che tali distinte modalità attuative sono del tutto fungibili fra loro, essendo entrambe riconducibili alla comune finalità di porre riparo agli effetti negativi dell’illecito.

In applicazione di tali principi, pertanto, la Corte ha rigettato l’appello e confermato la sentenza di primo grado che correttamente aveva riconosciuto agli attori, proprietari dell’unità immobiliari all’interno del condominio, una somma di denaro a titolo di risarcimento per equivalente in relazione alla mancata assegnazione dei posti auto nell’area destinata a parcheggio nella concessione edilizia e negli atti di vendita dei singoli appartamenti.