Balconi e opere o modifiche illecite

È possibile aprire un varco nel parapetto del balcone per accedere direttamente nel cortile comune?

La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n.7884 del 19 marzo 2021. Una condomina praticava un’apertura nella ringhiera del balcone di sua proprietà, varco che le consentiva di scendere direttamente nel cortile comune.

Gli altri condomini si rivolgevano al Tribunale, pretendendo, però, il ripristino dello stato dei luoghi.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello dopo ordinavano alla condomina di chiudere il varco. In particolare, i giudici di secondo grado notavano che, anche se la condomina si era espressamente impegnata a saldare la ringhiera del proprio balcone, non risultava comunque prova che la convenuta avesse provveduto a tale saldatura in modo stabile e definitivo.

In ogni caso, hanno anche affermato la sussistenza della legittimazione dell’amministratore ex art. 1130 c.c. all’azione “negatoria servitutis” esercitata; di conseguenza la soccombente ricorreva in cassazione rilevando il difetto di legittimazione attiva dell’amministratore, in quanto mancava un’apposita deliberazione autorizzativa dell’assemblea; inoltre sottolineava, tra l’altro, come avesse chiuso il varco nella ringhiera in epoca antecedente alla citazione introduttiva del giudizio, con conseguente perdita di interesse all’azione da parte degli altri condomini.

La Cassazione ha sostenuto che la modifica eseguita sulla ringhiera del balcone per accedere al cortile condominiale costituisce certamente un uso illegittimo della cosa comune; secondo i giudici supremi, quindi, nel caso esaminato l’interesse del condominio ad agire comunque per ottenere l’accertamento del dedotto abuso ex art. 1102 c.c. era indiscutibile.

In ogni caso – ad avviso della Cassazione – la domanda azionata dall’amministratore di condominio in base al disposto dell’art. 1102 c.c., ed avente quale fine il ripristino dello “status quo ante” di una cosa comune illegittimamente alterata da un condomino, ha natura reale, in quanto si fonda sull’accertamento dei limiti del diritto di comproprietà su un bene.

Opere abusive e balconi: la tamponatura con vetrate scorrevoli

Si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale; in particolare si deve tenere conto dell’aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La chiusura in questione è idonea a creare ulteriore superficie utile, necessitando, quindi, di idoneo titolo edilizio, anche se sia costituita da pannelli frangivento realizzati da una struttura leggera di arredo, facilmente amovibili, caratterizzati da elementi in materiale leggero di esigua sezione, privi di opere murarie e di pareti chiuse o da pannelli che si muovono su due piste di scorrimento in polietilene autolubrificante e che sia possibile impacchettare su un solo lato della vetrata, perpendicolarmente alla linea di posizionamento (Cons. Stato, sez. VI, 24/01/2022, n. 469).

Opere abusive e balconi: la congiunzione di due balconi preesistenti

La congiunzione di due balconi preesistenti, ai fini della realizzazione di un unico balcone avente una maggiore superficie accessoria, comporta la modifica del prospetto dell’edificio e, dunque, del suo sviluppo verticale; tale modifica, qualora non sia vietata dal regolamento, potrebbe violare il decoro del caseggiato, cioè l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che imprimono alle parti di esso una determinata ed armonica fisionomia. In ogni caso tale modifica non può qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria.

Infatti, considerata l’incidenza dell’opera sulle parti comuni dell’edificio, l’opera in questione è soggetta a permesso di costruire.

In particolare tale operazione, comportando una modifica dei prospetti, consiste in un intervento edilizio autonomo, è riconducibile al genus della ristrutturazione edilizia ex artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c). DPR n. 380/01, come tale soggetto al previo rilascio del permesso di costruire; in ogni caso la richiesta del permesso da parte del proprietario di un appartamento sul quale devono essere eseguiti i lavori, deve essere corredata dell’autorizzazione dell’assemblea del condominio tutte le volte in cui, come nel caso di ampliamento di un balcone, le opere incidano sulle parti comuni dell’edificio condominiale (Cons. Stato, sez. VI, 06/05/2021, n. 3563).