Chi risponde dei danni provocati ad un condomino dalle vasche-fioriere in uso ad altro condomino ma poste sulla facciata comune?

È possibile che le fioriere siano in cemento assemblate ad incastro sui parapetti esterni od interni dei balconi o delle terrazze a livello o siano collocate sulla facciata contribuendo al decoro del caseggiato.

In tali casi si pone il problema di stabilire se tali manufatti possano ritenersi parti comuni o parti di proprietà esclusiva e, conseguentemente, se le spese di manutenzione debbano gravare sulla collettività condominiale o sul singolo condomino che fruisce delle fioriere.

La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Brescia nella sentenza n. 52 del 13 gennaio 2023.

Responsabilità per danni provocati dalle vasche-fioriere in uso ad un condomino ma poste sulla facciata comune. La vicenda

Un condomino, a seguito di lavori di ristrutturazione dell’appartamento sito al piano superiore, subiva copiose infiltrazioni di acqua nella quasi totalità dei soffitti dei propri locali.

Tuttavia il conflitto con il condomino soprastante si concludeva positivamente attraverso una transazione avente ad oggetto il ripristino delle pareti ammalorate.

L’immobile di sua proprietà, però, veniva nuovamente interessato da infiltrazioni d’acqua in corrispondenza di una fila di fioriere delimitanti la facciata esterna dell’appartamento/mansarda posto al piano superiore, tali da produrre continui distacchi e cadute di calcinacci dal solaio e, all’esterno, di pezzi di muratura dalle spalle della finestra, con conseguenti inagibilità di un’intera stanza dell’immobile adibito a studio legale e minaccia di riduzione del canone da parte degli inquilini.

Il danneggiato informava prontamente sia il condomino del piano superiore sia il condominio i quali, tuttavia, si “rimpallavano” le responsabilità dell’evento dannoso.

Di conseguenza avviava una procedura di accertamento tecnico preventivo, all’esito della quale si accertava che le cause dei vizi lamentati erano riferibili, in parti uguali, al condomino soprastante (utente esclusivo delle fioriere), nonché al condominio (essendo le fioriere in oggetto costituite da manufatti prefabbricati in calcestruzzo armato, ancorati in pianta stabile alla facciata dell’edificio).

Successivamente, nella perdurante inerzia dei responsabili, si rivolgeva al Tribunale per richiedere la condanna del condomino e del condominio, nella misura del 50% ciascuno, al pagamento delle spese dell’accertamento tecnico preventivo e di quelle necessarie al rispristino dei propri locali, come quantificate in sede di ATP, nonché all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione delle fioriere, di ripristino del rivestimento e di tinteggiatura della facciata esterna del quarto piano dell’immobile in corrispondenza delle finestre del proprio appartamento.

In ogni caso, l’attore pretendeva di inibire al condomino soprastante, sino alla conclusione dei predetti lavori, l’irrigazione della vegetazione presente nelle fioriere.

Il condomino si difendeva sostenendo che le fioriere in oggetto erano condominiali trattandosi di strutture ornamentali inserite nel muro perimetrale e destinate ad abbellire l’edificio condominiale.

Per il condominio le cause delle infiltrazioni lamentate dall’attrice erano da ricondurre, non già a difetti strutturali di detti manufatti, bensì esclusivamente all’uso improprio fattone dal condomino.

Posso mettere una fioriera sul balcone?

La decisione

Il Tribunale ha notato che le fioriere in questione non erano originariamente presenti in facciata, ma erano state inserite a seguito dei lavori di ristrutturazione con recupero del sottotetto eseguiti negli anni ’70; in particolare tali manufatti erano stati collocati lungo tutto il lato sud del fabbricato, in corrispondenza del quinto piano, a marcare la differenza, dal punto di vista architettonico, tra detto ultimo piano e i rimanenti piani che non le contengono.

Secondo lo stesso giudice tali vasche-fioriere sono una parte comune in quanto svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio.

Tuttavia – come ha evidenziato il Tribunale – tali vasche comuni, di fatto sono state utilizzate soltanto dal condomino soprastante (custode di tali manufatti), il quale, all’interno di questi manufatti, ha posto piante, da lui liberamente scelte, ed ha installato a sue spese, un impianto di irrigazione automatizzato.

Chiarito quanto sopra il Tribunale ha sostenuto che sono tenuti a risarcire il danneggiato sia l’usuario esclusivo (condomino soprastante), quale custode di queste, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni. In particolare, il giudice bresciano ha ritenuto che i convenuti abbiano concorso in pari misura alla causazione dei danni.

In ogni caso il condominio è stato condannato ad eseguire tutte quelle opere di manutenzione straordinaria (riguardanti la facciata e le vasche decorative) necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni nell’appartamento del condomino danneggiato.

Al condomino utente delle vasche poi è stato ordinato di non usare le vasche come fioriere sino al completamento dei lavori di impermeabilizzazione, onde evitare il ripetersi dei fenomeni di infiltrazione con il conseguente riprodursi dei relativi danni.