Clausola del regolamento che esonera il costruttore dalle spese: è vessatoria

Quando un costruttore cede un appartamento in condominio, se è titolare di altre unità immobiliari presenti nell’edificio, per queste dovrà contribuire alle spese di gestione in virtù degli obblighi nascenti dagli artt. 1118 e 1123 c.c. Ovviamente, tutto ciò salvo diversa convenzione sottoscritta tra tutti i proprietari oppure deliberata all’unanimità dei condòmini.

È, ad esempio, ciò che è accaduto in questo fabbricato nel bresciano, dove il costruttore aveva predisposto un regolamento condominiale, che ognuno degli acquirenti accettava e sottoscriveva al momento della compravendita. In questo atto, il venditore era esentato dalle quote condominiali per le restanti unità ad esso appartenenti, fino a quando non sarebbero state tutte cedute.

A quanto pare, però, il condominio non era d’accordo con questa regola. Secondo l’ente era, invece, legittimo che il costruttore, ancora proprietario di alcuni appartamenti, contribuisse agli oneri di gestione dell’edificio.

Ne è scaturita una lite giudiziaria, caratterizzata da ben tre gradi di giudizio, ora culminata con la recente sentenza della Cassazione n. 20007 del 21 giugno 2022.

Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto.

Clausola regolamento che esonera il costruttore dalle spese: è vessatoria? Il caso concreto

In un condominio, il costruttore/venditore aveva predisposto un regolamento che lo esentava da ogni onere comune sino a quando non avrebbe venduto tutti gli appartamenti. Ebbene, secondo il condominio, la clausola in questione non era valida.

Per questa ragione, l’ente chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per circa 15.000 euro a carico del citato condòmino per spese di gestione mai pagate.

L’ingiunzione, quindi, era oggetto di opposizione dinanzi al Tribunale di Brescia e poi di appello con lo stesso esito: la domanda del costruttore era rigettata poiché la clausola regolamentare che lo esentava dagli oneri condominiali era nulla e, in quanto tale, inefficace.

La ragione di tale conclusione stava nella vessatorietà di questa disposizione e nel contrasto della stessa con l’art. 33 del cosiddetto Codice del Consumo. Tale normativa, secondo i citati giudici di merito, era applicabile al caso concreto, vista la natura di professionista del costruttore/venditore e quella di consumatore dei vari acquirenti degli appartamenti.

La vicenda, perciò, si spostava dinanzi alla Corte di Cassazione. Quest’ultima, col provvedimento in commento, si è discostata dal ragionamento sin lì espresso, ha cassato la decisione impugnata e ha rinviato alla Corte di Appello di Brescia in diversa composizione.

Clausola del regolamento che esonera il costruttore dalle spese: è lecita?

È valida la clausola del regolamento condominiale contrattuale, predisposto dal costruttore e sottoscritto dai vari acquirenti, in cui questi è esentato dagli oneri comuni sino a quando non cede tutte le unità immobiliari.

Lo conferma la Cassazione in esame secondo la quale i criteri di ripartizione delle quote condominiali possono essere derogati da una convenzione approvata e/o sottoscritta da tutti i proprietari «È pacifico, infatti, che gli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. posso essere derogati da una convenzione stipulata tra tutti i condomini, come anche da una deliberazione presa dagli stessi con l’unanimità dei consensi dei partecipanti».

A tal proposito, è interessante quella pronuncia in cui, nell’affermare la legittimità della clausola in esame, gli Ermellini precisano che il soggetto esentato dalle spese comuni non può essere considerato un comproprietario dei beni condominiali «la clausola del regolamento condominiale, che stabilisce in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, in ordine a una determinata cosa comune, può determinare il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato (Cass. 25 marzo 2004, n. 5975)».

Clausola del regolamento che esonera il costruttore dalle spese: quando è vessatoria?

Con la sentenza in commento, la Cassazione premette, innanzitutto, che il regolamento condominiale contrattuale è un contratto plurilaterale senza alcun nesso di reciprocità tra i vari proprietari «il regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune, nel quale non si pone quindi un nesso di reciprocità tra le prestazioni o le attribuzioni patrimoniali, né rileva il pericolo di uno squilibrio fra diritti ed obblighi contrapposti».

Per questa ragione non può essere valutato come vessatorio e/o conforme al Codice del Consumo, trattandosi di un negozio giuridico completamente autonomo e distinto rispetto al contratto di compravendita tra il costruttore e il singolo «La convenzione di esonero di taluno dei condomini dagli obblighi collegati alla contitolarità del diritto di proprietà sulle cose comuni, eventualmente inserita nel cosiddetto contenuto contrattuale del regolamento di condominio, è quindi (a differenza di ciò che traspare nella ricostruzione operata dalla Corte d’appello di Brescia), palesemente vicenda negoziale autonoma e distinta, sotto un profilo soggettivo e oggettivo, rispetto al contratto di vendita dell’unità immobiliare intercorsa tra costruttore proprietario originario e singolo condomino acquirente, seppure tale “diversa convenzione” ex art. 1123 c.c. sia oggetto di espresso richiamo nei titoli di compravendita di ciascun appartamento dell’edificio comune».

Pertanto, l’eventuale vessatorietà della clausola de quo può assumere rilievo soltanto se la stessa determini uno squilibrio tra le reciproche prestazioni pattuite nella cessione tra il costruttore/professionista e l’acquirente/consumatore «perché una clausola della convenzione sulle spese condominiali contenuta nel regolamento di condominio sia valutata ai fini dell’art. 33 del Codice del Consumo occorre, allora, che la stessa provochi un significativo squilibrio (non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli artt. 1118 e 1123 c.c., ma) dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli artt. 1476 e 1498 c.c., dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente».

A questo punto, sarà solo il singolo a poter eccepire questa circostanza e soltanto nell’ambito di un procedimento in cui sia parte insieme al venditore «la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per e parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano».