Come modificare le tabelle dei millesimi del condominio

Modificare le tabelle dei millesimi del condominio significa apportare un cambiamento di non poca importanza ad uno strumento fondamentale per la gestione del condominio.

Modificare le tabelle dei millesimi del condominio, infatti, significa incidere sulle maggioranze assembleari, meglio di ciascun partecipante al condominio nella determinazione delle scelte da assumere e sulla conseguente ripartizione dei costi generati dalle prime.

In questo contesto, per lungo tempo, la materia è stata oggetto precipuo di contrasti giurisprudenziali, culminati nel 2010 in un pronunciamento delle Sezioni Unite nel quale si affermò che le tabelle millesimali potevano essere approvate/revisionate a maggioranza ove le medesime fossero conformi ai criteri legali di suddivisione delle spese.

La legge ha poi recepito questo indirizzo con specifico riferimento alla revisione dei millesimi. In questo si inserisce un quesito postoci da un nostro lettore sulla modifica delle tabelle millesimali, quesito che riportiamo qui appresso.

Modificare le tabelle dei millesimi del condominio: il quesito

“Gentile Condominioweb, buongiorno. Scrivo per questo mio dubbio.

Nel condominio in cui vivo, la mia abitazione e quella del mio vicino, entrambe dotate di cantina, non considerano quest’ultimo cespite nelle tabelle millesimali.

Mi spiego: la cantina non è considerata né autonomamente, né quale parte integrante dei millesimi dell’appartamento. Un neo vicino, un geometra se n’è accorto studiando le tabelle che gli parevano sbilanciate.

Possiamo modificarle in assemblea o c’è bisogno del consenso di tutti? E in caso di contrasti potremmo chiedere ad un giudice di modificare le tabelle? Grazie!”

Tabelle millesimali del condominio: obbligatorietà e approvazione

Sebbene nessuna norma lo specifichi espressamente, non è oggetto di dubbio il fatto che ogni condominio, financo quelli minimi, debbano essere dotati di questo fondamentale strumento di funzionamento del condominio, anche se il regolamento, del quale le tabelle rappresentano un allegato, non sia obbligatorio.

In questo contesto, la circostanza che possano essere approvate a maggioranza non è iscritta in una norma di legge, ma è pacificamente considerata possibile a seguito dell’arresto delle Sezioni Unite n. 18477 del 2010, a condizione che le tabelle siano conformi ai criteri legali di riparto delle spese.

La ragione di questo assunto si fonda sulla loro natura: non negozio di accertamento di un diritto, ma atto meramente ricognitivo di un qualcosa già esistente (il rapporto di valore unità immobiliare/parti comuni) ed indipendente dalla volontà dei condòmini: ciò vuol dire che un appartamento ha valore di X millesimi non perché il condòmino con la propria volontà dispone in tal senso, ma perché intrinsecamente quel bene ha quel dato valore espresso convenzionalmente in millesimi.

Qualora, invece, le tabelle approvate divergano dai criteri legali, allora la loro adozione deve avvenire mediante consenso di tutti i condòmini.

Revisione delle tabelle millesimali: condizioni e procedure

In questo contesto s’inserisce l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che, modificato dalla legge n. 220/2012 (la c.d. riforma della disciplina del condominio negli edifici) ha normato dettagliatamente l’ipotesi di revisione delle tabelle millesimali.

Recita la norma:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

   In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.”

Approvazione assembleare della rettifica delle tabelle millesimali giudiziali

Tabelle millesimali del condominio: la modifica assembleare a quella giudiziale

Due ipotesi: rettifica, per il caso di errore, revisione per l’ipotesi di mutate condizioni rispetto a quelle originarie.

La fattispecie che ci riguarda, stando alla sia pur stringata descrizione del nostro lettore, pare essere quella della rettifica in quanto si tratterebbe di errore.

In questo caso, ciascun condòmino (le tabelle possono essere modificate anche nell’interesse di uno solo, recita la norma) può chiederne la rettifica.

Tale variazione dovrebbe essere disposta dall’assemblea e la spesa ricadrebbe su tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, o del diverso criterio eventualmente pattuito all’unanimità, salvo rivalsa verso il redattore, ove ancora possibile.

In mancanza di rettifica da parte dell’assemblea, ciascun condòmino potrebbe agire giudizialmente per ottenere l’emenda delle tabelle citando in causa solamente il condominio in persona dell’amministratore.